Obligaciones de transparencia en los contratos hipotecarios

Un contrato hipotecario es aquel que intermedia un inmueble de forma directa en la operación. Esto significa que no solo las hipotecas para la compra de una vivienda o inmueble se consideran contrato hipotecario sino cualquier operación crediticia en la que un inmueble aparezca de alguna forma (también para avalar la operación por ejemplo).

En CapitalPrivadoMB.com tramitamos contratos hipotecarios a través de nuestros préstamos entre particulares, lo que significa que estamos sujetos a la misma normativa que regula las hipotecas.


Más transparencia en los contratos hipotecarios

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A raíz de la entrada en vigor de la nueva Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario cambiaron las condiciones bajo las que se estudiaban y se negociaban las operaciones inmobiliarias. Una de las novedades que traía esta nueva normativa era que forzaba a clarificar las condiciones bajo las que trabajaría la operación para que el prestatario supiera exactamente qué estaba firmando.

La normativa de transparencia y buenas prácticas puede encontrarse en el Capítulo II y los Artículos 7 y 14 de la ley.

En este post vamos a resumirte todas las novedades en cuanto a transparencia que se introducieron con la puesta en marcha de la ley 5/2019, y que también implicaron cambios en nuestra operativa de estudio y apertura de préstamos.


Más información y más tiempo

La nueva normativa exige al banco y a cualquier prestamista ofrecer toda la información sobre las obligaciones de pago de forma detallada a los clientes hipotecarios. Esta mayor transparencia permite que los clientes tengan más conocimiento sobre sus derechos y responsabilidades antes de entrar en una operación hipotecaria, reduciendo la posibilidad de futuras disputas legales.


Qué exige la nueva ley en cuanto a transparencia

Aunque la nueva normativa estaba destinada principalmente a la banca, realmente afecta a cualquier contrato hipotecario, sea este tramitado a través de un banco o no. Una de las exigencias a nivel de transparencia es la obligación de detallar de manera completa y clara todos los costes repercutidos en los préstamos hipotecarios. Vamos a ver qué se exige en este ámbito.

Obligaciones de transparencia en cuanto a condiciones de contratación

En el Artículo 7 de la nueva ley podemos encontrar todo lo relativo a la transparencia en las condiciones del contrato que el prestamista ofrece. La nueva normativa obliga al prestamista a poner disposición de los clientes las condiciones generales de contratación en su página web y en caso de no disponer de dicha página web, deberán estar a disposición de los prestatarios y clientes en sus establecimientos abiertos al público. Dado que nuestra operativa es 100% online las condiciones de contratación las puedes encontrar en nuestro sitio web. La nueva normativa también obliga a que las personas con discapacidad deben disponer de garantías de que esa información también estará disponible para ellos.


Más tiempo para estudiar las condiciones de la operación

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La nueva normativa obliga a que el prestamista entregue toda la documentación relativa al préstamo diez días antes de la firma del contrato. Dicho de otro modo esto significa que una vez hemos entregado la documentación debemos esperar 10 días para poder firmarlo. Esto se diseñó para evitar las presiones a nivel comercial para forzar la firma de la operación cuanto antes, y que el cliente disponga de tiempo suficiente (10 días) para leer todo lo relativo al futuro préstamo que va a firmar. ¿Pero cuál es la documentación que se debe enviar? Vamos a verlo a continuación.

Documentación relativa a la transparencia de la operación

La relación de documentación que se envía al cliente para que la pueda consultar sin presión durante los 10 días previos a la firma de la operación es la siguiente.

Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN)

Se considera el documento vinculante de oferta mientras el contrato no esté firmado. Por tanto en la FEIN debe aparecer detallado de forma clara entre otras cosas:

  • La información general del préstamo
  • La duración
  • El importe total
  • El desglose de los gastos extraordinarios
  • Los importes de las cuotas y el cuadro de amortización

Ficha de Información y Advertencias Estandarizada (FIAE)

En la FIAE se informa al cliente sobre las cláusulas o letra pequeña de la operación. En la FIAE por tanto deberá aparecer detalladamente:

  • El índice oficial de referencia utilizado para fijar el tipo de interés aplicable
  • Condiciones bajo las que proceder a un vencimiento anticipado del préstamo
  • Las consecuencias del impago y los gastos derivados de ello
  • La distribución de los gastos asociados a la concesión del préstamo

Desglose de los gastos y quién responde por ellos

Se deberá presentar información clara y veraz de los gastos que corresponden al prestamista y los que corresponden al prestatario. La nueva normativa obliga a que sea el prestamista quien asuma gastos que antes no debía asumir, así que actualmente los gastos se dividen así:

  • Gastos que asume el prestamista
    • Aranceles notariales
    • Inscripción de las garantías en el Registro de la Propiedad
    • Gastos de gestorías
  • Gastos que asume el prestatario
    • Gastos de tasación del inmueble

Otra documentación y medidas de transparencia

Además de la documentación anterior la nueva normativa también busca asegurarse que el prestatario dispone de información y asesoriamiento imparcial e independiente de la entidad que le ofrece el préstamo.

Por esa razón el cliente deberá:

  • Acudir en dos ocasiones al notario que ellos mismos elijan para que éste pueda asegurarse de que entienden lo que van a firmar
  • Asesorarse de forma gratuita mediante el notario sin la presencia del prestamista
  • Realizar y superar un test de comprensión sobre la operación y las consecuencias económicas y jurídicas de la misma

Préstamos entre particulares transparentes

Dado que en CapitalPrivadoMB.com operamos bajo el paraguas de la Ley 5/2019 que describimos aquí, esta es la operativa de transparencia que seguimos. Si quieres saber más, en este artículo sobre nuestra operativa de estudio, aceptación y firma de préstamos puedes aprender más sobre nuestro método de trabajo.

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