Préstamos de capital privado para locales comerciales y naves industriales

Para que una pequeña empresa compre su local comercial suelen encajar un préstamo hipotecario bancario o un leasing inmobiliario, si tiene historial y tiempo; el capital privado encaja cuando el banco no cubre la operación o la compra no puede esperar. En ese caso estructuramos hasta el 50 % del menor valor entre el precio y la tasación, gastos incluidos, y el resto lo aporta la empresa o se cubre con otro inmueble en garantía. Así funciona la financiación para la compra de activos inmobiliarios.

Un comercio dueño de su local puede pedir una póliza de crédito o un préstamo bancario, recurrir a líneas con aval público, vender el local y seguir en él como inquilino o hipotecarlo para obtener liquidez. La hipoteca sobre el local conserva la propiedad y convierte un activo inmovilizado en circulante para el negocio. Con capital privado, la operación se estudia aunque el banco haya denegado la póliza, porque el peso está en el local y en la viabilidad del comercio.

Los bancos son más restrictivos con locales y naves porque la normativa de solvencia les exige más capital por cada euro prestado con garantía comercial que con garantía residencial. Además, estos inmuebles son menos líquidos, su valor depende más del ciclo económico y del uso concreto, y a menudo están ligados a la marcha del negocio que los ocupa. El resultado son porcentajes de financiación más bajos y más exigencias. Nuestros fondos de deuda valoran el activo y su salida con criterios propios.

Una nave industrial alquilada a otra empresa puede hipotecarse sin el consentimiento del inquilino, y el contrato de arrendamiento sigue vigente. La renta ayuda a acreditar la capacidad de pago, y la tasación puede valorar la nave por capitalización de esas rentas. Para el estudio necesitamos el contrato, los últimos recibos cobrados y datos sobre la solvencia del inquilino, porque una renta estable y bien documentada mejora las condiciones de la operación.

El empresario que hipoteca la nave donde trabaja concentra el riesgo: si el negocio pasa por dificultades, puede perder a la vez la actividad y el inmueble que la sostiene. También compromete un activo que podría necesitar para otras operaciones y, si firma además como avalista, responde con su patrimonio personal. El riesgo se reduce con un plazo realista, una cuota que no ahogue la tesorería, un colchón de liquidez y una salida prevista, como una refinanciación posterior.

Además de la tasación, nuestros fondos de deuda, family offices e inversores institucionales valoran la liquidez del local: su ubicación, la calle y la fachada, la superficie y la facilidad para alquilarlo o venderlo. Revisan también su situación urbanística y de licencias, si está ocupado y con qué renta, y las cargas que soporta. Del lado de quien firma, analizan la capacidad de pago y la salida prevista de la operación, ya sea con los ingresos del negocio, una venta o una refinanciación.

Una empresa puede obtener hasta el 50 % del valor de tasación de la nave, con los gastos de la operación incluidos en ese porcentaje. Si la nave tiene una hipoteca, un leasing o un embargo, el préstamo los cancela en la firma y cuentan dentro del mismo máximo. Cuando quien firma es un particular, el límite es el 40 %. En operaciones mercantiles de más de 5.000.000 €, el TIN puede partir del 8 %, como en el resto de la financiación privada para empresas.

Aceptamos como garantía un local vacío y sin inquilino. La tasación lo valora por comparación con locales similares de la zona y tiene en cuenta el tiempo que puede tardar en alquilarse o venderse. Al no haber renta, el estudio se centra en la capacidad de pago de quien firma y en la salida prevista. Un local vacío en una buena ubicación sigue siendo una garantía sólida; uno en una zona sin demanda reduce el importe posible.

El local personal de un socio sirve de garantía: el socio firma como hipotecante no deudor y aporta su local en garantía del préstamo de la sociedad, sin ser prestatario. Responde con ese local, pero no con el resto de su patrimonio, salvo que además avale. Al tratarse de un inmueble no residencial, la operación mantiene el régimen mercantil, sin FEIN, y el máximo es el de empresa. Si aportara su vivienda, se aplicaría la Ley 5/2019.

Para empezar el estudio basta con la nota simple o la escritura del local o la nave, el último recibo del IBI y, si está alquilado, el contrato y los últimos recibos de renta. Si tiene hipoteca o leasing, añada el último recibo y el certificado de saldo; si está en un edificio, el certificado de la comunidad sobre cuotas pendientes. De la sociedad pediremos después las escrituras, las cuentas anuales y el último Impuesto sobre Sociedades.

La división horizontal es el régimen que divide un edificio en fincas independientes, cada una con su número registral y su cuota de participación en los elementos comunes, según el artículo 396 del Código Civil y la Ley de Propiedad Horizontal. Solo un local con finca registral propia puede hipotecarse de forma separada. Si el edificio no está dividido, habría que hipotecar una cuota indivisa del conjunto o tramitar antes la división, lo que alarga la operación y reduce el interés de los fondos.

La tasación ECO valora una nave según el uso que permite el planeamiento, aplicando el principio de mayor y mejor uso de la Orden ECO/805/2003. Una nave en suelo industrial consolidado, con licencia de actividad acorde a su uso real, tiene más valor y más liquidez. Si el uso no está autorizado, falta la licencia o el inmueble está fuera de ordenación, el tasador lo refleja con condicionantes o advertencias que reducen el valor de tasación y, con él, el importe del préstamo.

Si el arrendamiento es anterior a la hipoteca, el adjudicatario en la ejecución se subroga como arrendador y el inquilino conserva su contrato, con más seguridad si está inscrito en el Registro de la Propiedad (art. 29 de la Ley de Arrendamientos Urbanos). Si es posterior, la ejecución puede extinguirlo y el adjudicatario puede pedir la posesión del local. Por eso, en el estudio revisamos la fecha, la duración y la renta del contrato, que afectan al valor del local como garantía.

El valor de tasación ECO es el valor hipotecario que calcula una sociedad de tasación homologada por el Banco de España con los criterios prudentes de la Orden ECO/805/2003, pensando en la posibilidad de vender el inmueble a largo plazo. El precio de mercado es lo que un comprador concreto paga hoy, e incluye expectativas que la tasación no recoge. En locales comerciales la diferencia puede ser amplia. Por eso calculamos el préstamo sobre la tasación y, si financiamos la compra del local, sobre el menor de los dos valores.

El IBI y las cuotas de comunidad impagadas afectan al préstamo porque cobran antes que la hipoteca. El IBI del año en curso y del anterior goza de la hipoteca legal tácita del artículo 78 de la Ley General Tributaria, y las cuotas de comunidad de la parte vencida del año y de los tres anteriores son preferentes y afectan al local, según el artículo 9.1.e de la Ley de Propiedad Horizontal. Por eso se cancelan en la firma, con los recibos y el certificado de la comunidad.