Hipotecas y préstamos hipotecarios de capital privado

Una segunda hipoteca es legalmente posible, y en nuestras hipotecas de capital privado se admite de forma excepcional, en casos muy concretos: cuando la hipoteca actual deja margen dentro del 40 % del valor de tasación en particulares o del 50 % en empresas, contando ambas deudas. Si firma un particular, se aplica la Ley 5/2019, con FEIN y acta notarial previa. Lo habitual es cancelar la hipoteca existente en la misma firma: su saldo se paga en la notaría, el inmueble queda con una sola carga y usted, con una sola cuota.

Ofrecer dos inmuebles permite obtener más importe o mantener un porcentaje bajo sobre cada uno, y a veces es la única forma de cubrir una deuda que un solo inmueble no alcanza. El riesgo es que ambos quedan afectos: si deja de pagar, el acreedor puede ejecutar los dos hasta la cantidad asignada a cada uno. También encarece la operación, porque cada inmueble necesita su tasación y su inscripción. Antes de hacerlo conviene valorar si basta con uno.

Los préstamos con garantía hipotecaria de capital privado tienen un TIN desde el 10 %, y desde el 8 % en operaciones mercantiles de más de 5 millones de euros. En nuestros ejemplos de operaciones los tipos se sitúan en el 10 %, 10,5 %, 10,95 %, 11,5 % o 12 %, según el porcentaje financiado, el plazo, el inmueble y el perfil. Los intereses están exentos de IVA y el tipo se fija por escrito antes de la firma.

Una vivienda ya pagada puede hipotecarse para obtener liquidez sin venderla: usted sigue siendo propietario, la habita o la alquila con normalidad y recibe el préstamo en la notaría. Si firma como particular, el importe llega hasta el 40 % de la tasación, con plazo de hasta 20 años y las garantías de la Ley 5/2019. Es la vía más directa del capital privado para particulares.

Fuera del banco, lo recomendable es el tipo fijo, y así se plantean nuestras operaciones: con un TIN fijo, la cuota no cambia aunque suba el Euríbor y usted conoce desde el primer día el coste total. El tipo variable tiene sentido en hipotecas bancarias muy largas con diferenciales bajos; en una hipoteca privada, con plazos más cortos y la posibilidad de cancelar antes, el tipo fijo aporta certidumbre.

Recibe el dinero en la propia firma ante notario, por transferencia o cheque bancario. Lo que recibe es el neto: el préstamo menos las cargas que se cancelan en ese acto y los gastos que le corresponden, que constan antes por escrito en la FEIN o en la oferta. Si firma como particular, la Ley 5/2019 pone a cargo del financiador la notaría, el registro, la gestoría y el impuesto de actos jurídicos documentados; usted asume la tasación. Después, la gestoría tramita la inscripción de la nueva hipoteca en el Registro de la Propiedad.

Si la hipoteca recae sobre dos inmuebles pedimos, de cada uno, la nota simple actualizada, la escritura y el último recibo de la hipoteca o el certificado de deuda si tiene cargas, además del DNI de todos los titulares y la acreditación de sus ingresos. Cada inmueble se tasa por separado y, si alguno pertenece a otra persona, esta firma como hipotecante no deudor. Para estructurar varias garantías en una sola firma trabajamos con nuestra consultoría financiera.

Puede cancelar la hipoteca antes de tiempo, total o parcialmente, con una compensación desde el 0 % según las condiciones de su escritura. Si firmó como particular, la Ley 5/2019 limita además esa compensación a la pérdida financiera real, con un máximo legal en los préstamos a tipo fijo. A ese coste se suman los gastos de notaría y registro de la cancelación, y el certificado de deuda le indicará el importe exacto el día que pague.

El inmueble lo tasa una sociedad de tasación homologada e inscrita en el registro oficial del Banco de España, independiente de quien presta. Debe valorar conforme a la Orden ECO/805/2003, con visita al inmueble, comprobación registral y catastral y un técnico competente que firma el informe. Ese valor es la base del porcentaje financiado y del valor a efectos de subasta, y su coste se liquida el día de la firma.

Usted firma ante el notario que elija en su ciudad, aunque nuestra sede esté en Barcelona. Si firma como particular, la Ley 5/2019 le reconoce ese derecho y el mismo notario levanta el acta previa. Todo lo demás se hace a distancia: documentación, tasación y coordinación con la notaría, a la que el acreedor acude o comparece representado. Operamos así en toda España, sin oficinas locales.

Una hipoteca con doble garantía es un único préstamo asegurado con dos inmuebles. El artículo 119 de la Ley Hipotecaria obliga a distribuir la responsabilidad: la escritura fija qué parte del capital, intereses y costas garantiza cada finca, y cada una responde solo hasta esa cifra. Si se ejecuta, el acreedor puede dirigirse contra ambas, pero cada inmueble cubre únicamente lo que tiene asignado. La distribución suele hacerse en proporción a su valor de tasación.

La responsabilidad hipotecaria es la cantidad máxima de la que responde el inmueble frente al acreedor y frente a terceros, y figura inscrita en el Registro de la Propiedad. Supera el capital prestado porque incluye, con límites, los intereses ordinarios, los de demora y las costas y gastos de una posible ejecución. No es lo que usted debe, sino el máximo que el inmueble garantiza; además, es la base del impuesto de actos jurídicos documentados.

La cancelación económica se produce al pagar la deuda: el acreedor emite el certificado de deuda cero y la obligación se extingue. La cancelación registral exige además una escritura de cancelación inscrita en el Registro de la Propiedad; hasta entonces, la hipoteca sigue apareciendo en la nota simple. En nuestras operaciones, las hipotecas anteriores se pagan en la firma y la gestoría tramita después su cancelación registral, para que solo conste la nueva.

La novación modifica las condiciones de una hipoteca existente, como el plazo, el tipo o el importe, manteniendo el mismo acreedor, el mismo rango y la misma inscripción. Conviene cuando el acreedor actual acepta las nuevas condiciones, porque cuesta menos que constituir una hipoteca nueva. Si el banco no acepta ampliar ni modificar, la alternativa es cancelarla en la notaría con un préstamo hipotecario privado que la sustituya.

El hipotecante no deudor es quien hipoteca un inmueble propio para garantizar una deuda ajena, como un padre que respalda el préstamo de un hijo. Si el deudor deja de pagar, arriesga ese inmueble, que puede ejecutarse hasta la responsabilidad hipotecaria inscrita, pero no responde con el resto de su patrimonio salvo que también firme como fiador. Si es persona física y el inmueble es residencial, la Ley 5/2019 le protege igual que al deudor.