Financiación privada

La financiación privada puede aprobar lo que el banco rechaza porque no está sujeta a las mismas políticas de riesgo, provisiones y modelos de scoring de una entidad de crédito. Valora la garantía, la capacidad real de devolución y la salida de la operación, de modo que una incidencia en un fichero, unas pérdidas puntuales o unos ingresos atípicos no la descartan por sí solos. A cambio, el tipo es más alto y el porcentaje financiado, más prudente.

Una oferta no es fiable si no detalla por escrito el TIN, la TAE, las comisiones y el importe neto que recibirá, o si quien la hace no figura en ningún registro oficial comprobable. También es una alarma que le propongan firmar una compraventa, una opción de compra o un poder sobre el inmueble en lugar de una hipoteca, o que la firma no sea ante notario. Compruebe siempre los registros públicos del Banco de España y de Consumo.

Pagar un interés más alto tiene sentido cuando no actuar a tiempo cuesta más que los intereses: un recargo de apremio del 20 % de Hacienda, una subasta del inmueble, la pérdida de unas arras o una operación empresarial que se escapa. También cuando la necesidad es temporal y tiene una salida clara, como una venta o una refinanciación bancaria. Si no hay fecha ni salida, lo prudente es buscar una vía más barata aunque sea más lenta.

Si el valor del inmueble baja después de firmar, las condiciones del préstamo no cambian: mantiene la misma cuota, el mismo tipo y el mismo plazo, porque la escritura no se revisa por la evolución del mercado. Por eso los porcentajes que se financian sobre la tasación son prudentes: ese margen absorbe caídas de precio. La bajada solo le afectaría si necesitara vender o refinanciar justo en ese momento.

La financiación privada sirve para ambas cosas: como solución temporal, con un puente de hasta 24 meses o, en operaciones mercantiles, una estructura bullet hasta vender o refinanciar; o a largo plazo, con un préstamo amortizable de hasta 20 años si firma un particular y de hasta 10 años en operaciones mercantiles inferiores a un millón de euros (15 por debajo de 500.000 €). Muchos clientes la cancelan con un banco cuando su situación mejora; otros la mantienen hasta el final porque la cuota encaja en sus ingresos.

El día de la firma se liquidan la comisión de apertura y nuestros honorarios y, en las operaciones mercantiles, también la notaría y el registro, normalmente descontados del importe del préstamo; la tasación la paga el cliente al encargarla. Si firma un particular, rige la Ley 5/2019: la notaría, el registro, la gestoría y el impuesto de actos jurídicos documentados los asume el financiador. Todo consta antes por escrito, en la FEIN si es particular y en la oferta de condiciones si la operación es mercantil. No se cobra nada por adelantado; la tasación la paga el cliente al encargarla.

Su operación puede financiarse también a través de plataformas de financiación participativa, además de nuestros fondos de deuda, family offices e inversores institucionales. Elegimos la fuente según el importe, el plazo, el perfil y el tipo de garantía, y las plataformas encajan sobre todo en operaciones con empresas. Para usted, las condiciones se fijan igual: por escrito antes de la firma, con hipoteca inscrita en el Registro de la Propiedad y firma ante notario.

Sobre el mismo inmueble se financia hasta el 50 % de la tasación a una sociedad y hasta el 40 % a un particular, en ambos casos con los gastos incluidos. Cuando firma una persona física rige la Ley 5/2019 y el criterio es más conservador. Las cargas que se cancelan en la firma cuentan dentro de esos máximos. El detalle del régimen mercantil está en la financiación privada para empresas.

El TIN parte del 10 % en todas las vías, hipotecaria, puente, bullet o con prenda de licencia, y solo baja, desde el 8 %, en operaciones mercantiles de más de 5 millones de euros. Lo que mueve el tipo dentro de esa banda no es la vía, sino el porcentaje financiado, el plazo, el activo y la salida prevista. En nuestros ejemplos verá tipos del 10 %, 10,5 %, 10,95 %, 11,5 % y 12 %, siempre fijados por escrito.

Una primera respuesta llega en menos de 24 horas y la preaprobación, en 24-48 h. La firma ante notario se alcanza en 7-10 días en operaciones mercantiles y en torno a 15 días cuando firma un particular, por la FEIN y el plazo de reflexión de la Ley 5/2019. Si tiene una fecha límite, el calendario se organiza como el del capital privado urgente, con las mismas condiciones.

La TAE, tasa anual equivalente, expresa en un porcentaje anual el coste total del préstamo: el TIN más las comisiones y los gastos obligatorios para obtenerlo, como la apertura o la tasación, y en el banco también los seguros o productos vinculados que exija. Por eso es la cifra que permite comparar ofertas. Un TIN bajo con muchas vinculaciones puede acabar con una TAE cercana a la de otra oferta sin productos añadidos y con un tipo más alto.

Un interés es usurario, según la Ley de Represión de la Usura de 1908, cuando es notablemente superior al normal del dinero y manifiestamente desproporcionado con las circunstancias del caso. Los tribunales comparan la TAE con el tipo medio que publica el Banco de España para operaciones similares y valoran el riesgo, el plazo y la garantía. Si se declara usurario, el préstamo es nulo y el prestatario solo devuelve el capital recibido.

El vencimiento anticipado permite al acreedor reclamar toda la deuda pendiente antes del plazo pactado cuando el deudor incumple. Si firma una persona física con garantía residencial, el artículo 24 de la Ley 5/2019 exige impagos de al menos el 3 % del capital o 12 cuotas en la primera mitad del plazo, y del 7 % o 15 cuotas en la segunda, además de un requerimiento con un mes para pagar. En operaciones mercantiles rige lo pactado en la escritura.

La capitalización de intereses consiste en sumar al capital los intereses vencidos y no pagados, que pasan a generar a su vez nuevos intereses. En un préstamo bullet con intereses al vencimiento encarece la operación: 500.000 € al 10 % durante 36 meses generan 150.000 € de intereses simples, pero unos 174.091 € si se capitalizan cada mes. Por eso conviene saber si los intereses se pagan periódicamente o se acumulan, y cómo lo recoge la escritura.

El derecho de desistimiento permite dejar sin efecto un contrato ya firmado, sin alegar causa, durante un plazo; en los préstamos con garantía hipotecaria no existe. La Ley 5/2019 optó por proteger al consumidor antes de firmar, con 10 días de reflexión desde la entrega de la FEIN (14 en Cataluña) y el acta notarial previa. Una vez otorgada la escritura, solo cabe el reembolso anticipado en las condiciones pactadas, que en nuestras operaciones parten del 0 %.