Préstamos con licencia de farmacia

El valor de una oficina de farmacia se fija sobre todo por su facturación y su rentabilidad, y suele expresarse como un múltiplo de las ventas anuales. Influyen la población y la ubicación, la distancia a otras farmacias, el peso de la receta pública frente a la venta libre, el horario, la plantilla y si el local es propio o alquilado. Las existencias se valoran aparte. Para un préstamo, la valoración se apoya en la facturación de varios ejercicios y en compraventas comparables.

La compra de una farmacia como negocio en funcionamiento no suele tributar por IVA, al transmitirse una unidad económica autónoma (art. 7.1.º de la Ley del IVA), ni por Transmisiones Patrimoniales, salvo por el local si se incluye en la venta. Se suman la notaría, la autorización de la comunidad autónoma, la asesoría legal y fiscal y, si se financia, la valoración y la inscripción de la garantía. Las existencias forman parte del precio y conviene inventariarlas el día del traspaso.

Un farmacéutico joven puede financiar la compra de su primera oficina con la prenda de la propia farmacia que adquiere y completarla, si hace falta, con la garantía de un inmueble suyo o de su familia. Estudiamos la facturación histórica de la oficina, su plan de explotación y la aportación propia. La prenda se firma en la misma notaría que la compraventa, una vez autorizada la transmisión, y se inscribe en el Registro de Bienes Muebles. Conviene pedir el estudio antes de firmar las arras.

Si el titular fallece con un préstamo pendiente, sus herederos suceden en la deuda y la prenda sigue gravando la oficina. Como solo un farmacéutico puede ser titular, la normativa autonómica permite mantenerla abierta un tiempo limitado con un farmacéutico regente, para que los herederos la transmitan o, en algunos casos, para que uno de ellos termine Farmacia. Con el precio de esa venta se cancela el préstamo. Aceptar a beneficio de inventario evita responder más allá de lo heredado.

La facturación de recetas al sistema público favorece la financiación de una farmacia, porque es un ingreso recurrente y verificable que el servicio de salud abona cada mes a través del Colegio de Farmacéuticos. A cambio, sus márgenes están regulados y las farmacias de mayor facturación soportan deducciones por escala, de modo que vender más receta no siempre significa ganar proporcionalmente más. Para el estudio pedimos las liquidaciones del Colegio de varios ejercicios, que muestran la estabilidad del negocio mejor que cualquier previsión.

El capital lo aportan nuestros fondos de deuda, family offices e inversores institucionales; Capital Privado MB estructura la operación y la presenta al que mejor encaja con el perfil de su farmacia. El acreedor que presta es quien figura como titular de la prenda inscrita en el Registro de Bienes Muebles. Detrás está Kontactalia Finance, S.L., registrada en el Banco de España con el n.º D238 y en el registro de Consumo con el n.º 439/2013, que trabaja en financiación privada desde 2009.

El importe mínimo de un préstamo con licencia de farmacia es de 15.000 €, como en el resto de operaciones de Capital Privado MB. El máximo no es una cifra fija: depende del valor de la oficina que se pignora, de las cargas que tenga y de la capacidad de pago que acredite su facturación. Cuando la licencia no alcanza para el importe que necesita, la operación puede completarse con un inmueble, en un préstamo hipotecario de capital privado combinado con la prenda.

Una farmacia se financia con prenda de su licencia con un TIN desde el 10 % anual, el mismo punto de partida que el resto de nuestras operaciones de capital privado. El tipo final se fija tras valorar la oficina y depende del importe sobre su valor, del plazo y de la estabilidad de la facturación. La cuota es fija y el coste total, con la comisión de apertura, consta por escrito antes de firmar, sin ningún cobro por adelantado.

La Ley 5/2019 y la FEIN no se aplican si la única garantía es la prenda sobre su oficina de farmacia, porque el préstamo financia su actividad profesional y no recae sobre un inmueble residencial. La operación se firma en régimen mercantil ante notario. Si para completar el importe aporta también su vivienda, la Ley 5/2019 sí se aplica, con FEIN, acta notarial previa y 10 días de reflexión, o 14 en Cataluña. Es el mismo criterio que explicamos en los préstamos para autónomos.

Puede traspasar la farmacia antes de terminar de pagar: lo habitual es cancelar el préstamo con el propio precio del traspaso, en la misma notaría, para que el comprador reciba la oficina libre de cargas y la prenda se cancele en el Registro de Bienes Muebles. La cancelación anticipada parte del 0 %, según lo pactado en la escritura. Conviene avisarnos en cuanto tenga comprador, porque la transmisión necesita autorización administrativa y el certificado de deuda debe coincidir con la fecha de firma.

La prenda sin desplazamiento recae sobre los derechos que derivan de la autorización administrativa de la farmacia, siempre que la ley autonómica permita su transmisión, conforme al artículo 54 de la Ley de Hipoteca Mobiliaria y Prenda sin Desplazamiento. La hipoteca mobiliaria grava, en cambio, el establecimiento mercantil como conjunto. La Dirección General de los Registros y del Notariado admitió en 2016 que ambas garantías convivan en folios separados del Registro de Bienes Muebles. En los dos casos, el farmacéutico sigue explotando su oficina.

La transmisión de una oficina de farmacia necesita la autorización de la consejería de sanidad de la comunidad autónoma donde está situada, conforme a la Ley 16/1997 y a la ley autonómica de ordenación farmacéutica. Solo puede adquirirla otro farmacéutico, y algunas comunidades fijan condiciones adicionales, como un tiempo mínimo de titularidad. Sin esa autorización, la transmisión no surte efecto. Por eso la firma del préstamo y la constitución de la prenda se coordinan con la resolución administrativa.

El fondo de comercio es la parte del precio de una farmacia que excede el valor de sus activos identificables, como existencias y mobiliario: retribuye la clientela, la ubicación y la propia autorización. Solo surge en una adquisición onerosa, no en una herencia ni en una apertura. En estimación directa se amortiza fiscalmente hasta la veinteava parte anual, el 5 % (art. 12.2 de la Ley del Impuesto sobre Sociedades, aplicable en el IRPF), o el 7,5 % en empresas de reducida dimensión.

Una oficina de farmacia ejecutada solo puede adjudicarse a un farmacéutico, porque la ley reserva la titularidad a esa profesión; si nadie puja, el acreedor no puede quedársela para explotarla. La salida pasa por localizar un farmacéutico adquirente, mientras la deuda sigue viva y el deudor responde con el resto de su patrimonio (art. 1911 del Código Civil). Ese mercado más estrecho explica que la prenda se valore con prudencia y que, cuando no basta, se complete con la garantía de un inmueble.

La cotitularidad es la propiedad compartida de una misma oficina de farmacia por dos o más farmacéuticos, cada uno con su cuota. Para pignorar la oficina completa deben consentir todos, porque ninguno puede disponer de la parte de los demás. Una garantía limitada a la cuota de uno solo vale menos y es más difícil de ejecutar, porque el adquirente entraría en comunidad con el resto, que la ley autonómica puede proteger con derechos preferentes. Por eso lo habitual es que firmen todos.