Qué son los préstamos de capital privado

Un préstamo de capital privado se diferencia del bancario en quién aporta el dinero y en cómo se analiza la operación. Los recursos proceden de fondos de deuda, family offices e inversores institucionales, no de depósitos, y el estudio se centra en la garantía inmobiliaria y en la capacidad real de devolución, no únicamente en el scoring. Es más rápido y más caro, con TIN desde el 10 %. El marco jurídico es el mismo: notario, Registro de la Propiedad y, con particulares, la Ley 5/2019.

El préstamo de capital privado es más caro porque su dinero cuesta más y atiende operaciones que la banca no asume. Un banco se financia con depósitos y con el banco central a tipos bajos; un fondo de deuda o un family office exige una rentabilidad acorde con su riesgo. Además, estas operaciones se resuelven en días y aceptan perfiles fuera de la política bancaria, como incidencias de pago o ratios incumplidos. Por eso el TIN parte del 10 %.

Un préstamo de capital privado puede cancelar su hipoteca bancaria en la propia firma, y la nueva hipoteca queda en primer rango. El saldo cancelado cuenta dentro del máximo: el 40 % de la tasación en particulares y el 50 % en empresas, gastos incluidos. Ahora bien, si su hipoteca actual es barata y la paga sin problemas, sustituirla encarece su deuda. Tiene sentido cuando además necesita liquidez, arrastra impagos o afronta un embargo.

El dinero de un préstamo de capital privado puede destinarse a cualquier finalidad lícita que la operación justifique. Los particulares lo usan para obtener liquidez, cancelar deudas o embargos, pagar impuestos o aceptar una herencia; las empresas, además, para circulante, reestructurar deudas o comprar activos inmobiliarios. Lo que no financiamos es la compra de la vivienda habitual de un particular, y la de un inmueble de inversión solo se valora de forma excepcional. Siempre debe existir un inmueble en garantía.

El riesgo real es perder la vivienda si deja de pagar: el acreedor puede ejecutar la hipoteca y sacarla a subasta. Además, responde con el resto de su patrimonio por la deuda que quede, según el artículo 1911 del Código Civil. La Ley 5/2019 le protege: solo cabe el vencimiento anticipado tras impagos relevantes, el 3 % del capital o 12 cuotas en la primera mitad del plazo. Por eso limitamos el préstamo al 40 % de la tasación y la cuota al 40 % de sus ingresos.

Los préstamos de capital privado que estructuramos se financian a través de nuestros fondos de deuda con convenio, family offices, inversores institucionales y plataformas de crowdfunding. La hipoteca se inscribe en el Registro de la Propiedad a favor del inversor que financia cada operación. Kontactalia Finance, S.L. estructura y gestiona el proceso como entidad inscrita en el Banco de España con el n.º D238. Si le interesa participar como inversor, puede ver cómo invertir en capital privado.

El importe máximo es el 40 % del valor de tasación si firma un particular y el 50 % si firma una empresa, con los gastos incluidos en ese porcentaje. Con un inmueble tasado en 300.000 €, el máximo es de 120.000 € para un particular y de 150.000 € para una empresa. De esa cifra se descuentan las cargas que se cancelan en la firma y los gastos a cargo del cliente: honorarios y apertura y, si la operación es mercantil, notaría y registro; la tasación la paga usted al encargarla. El importe mínimo es de 15.000 €.

Si firma un particular con garantía residencial, se aplica la Ley 5/2019 y el máximo es el 40 % de la tasación; si firma una empresa en una operación íntegramente mercantil, no hay FEIN y el máximo sube al 50 %. El particular comparece al acta notarial previa y dispone de 10 días de reflexión; puede devolver en hasta 20 años, firma en unos 15 días y la operación computa en la CIRBE. La operación íntegramente B2B no computa en ella y se firma en 7-10 días con nuestra financiación privada para empresas.

Todo el proceso puede hacerse a distancia salvo la firma ante notario y la visita del tasador al inmueble. La solicitud, el envío de documentación, el estudio y la preaprobación, que llega en 24-48 horas, se gestionan por teléfono y correo electrónico. Si firma como particular, además debe comparecer ante el notario para el acta previa que exige la Ley 5/2019. Operamos así en toda España desde Barcelona, sin oficinas locales.

Estudiamos los ingresos comprobando que sean reales y demostrables, como nóminas, pensiones, rendimientos de actividad, alquileres o dividendos, con una cuota de hasta el 40 % de esos ingresos. Si la devolución depende de vender un inmueble, analizamos su valor de tasación, la demanda de la zona, el precio pedido y el encargo de venta. En esos casos estructuramos un préstamo puente de hasta 24 meses, con un calendario coherente con la venta.

El seguro de daños es obligatorio porque el inmueble es la garantía del préstamo: si un incendio u otro siniestro lo destruye, la deuda se queda sin respaldo. La escritura designa al acreedor como beneficiario hasta el importe pendiente. La aseguradora la elige usted: la Ley 5/2019 permite exigir el seguro, pero obliga a aceptar la póliza de cualquier compañía que ofrezca una cobertura equivalente. Ese derecho evita las ventas vinculadas encubiertas.

El TIN es el tipo de interés nominal que se aplica al capital pendiente; la TAE expresa el coste anual total, porque suma al TIN las comisiones y gastos que paga el cliente y tiene en cuenta la frecuencia de pago. Por eso, cuando hay comisión de apertura, la TAE es superior al TIN. En nuestras operaciones el TIN parte del 10 %. Si firma como particular, la FEIN le muestra la TAE calculada con la fórmula oficial antes de comprometerse.

El rango hipotecario es el orden de preferencia entre las hipotecas que pesan sobre un mismo inmueble, fijado por la fecha de su inscripción en el Registro de la Propiedad. Si el inmueble se subasta, cobra primero la hipoteca de primer rango y las siguientes solo con lo que sobre. Por eso nuestras operaciones cancelan en la firma las cargas anteriores: así la financiación queda por delante, y la segunda hipoteca solo se admite de forma excepcional.

La venta extrajudicial es un procedimiento ante notario, previsto en el artículo 129 de la Ley Hipotecaria, para vender el inmueble hipotecado sin pasar por el juzgado si hay impago. Solo puede usarse si se pactó expresamente en la escritura, en una estipulación separada, con un valor de tasación para la subasta y un domicilio para notificaciones. La escritura debe indicar si la finca es vivienda habitual. La subasta es electrónica, en el Portal de Subastas del BOE, y si el notario aprecia una posible cláusula abusiva lo advierte a las partes.

La subrogación de acreedor es el cambio de quien financia manteniendo la misma hipoteca: el nuevo acreedor paga al anterior el capital pendiente y ocupa su lugar. La Ley 2/1994 la regula entre entidades financieras; cuando el acreedor original es un fondo, cabe la subrogación del artículo 1211 del Código Civil, en escritura pública, o cancelar y constituir una hipoteca nueva. Un banco puede, por tanto, sustituir después al fondo, y nuestra cancelación anticipada parte desde el 0 %.