Un préstamo mercantil es el que regula el artículo 311 del Código de Comercio: uno de los contratantes es comerciante (una sociedad o un empresario individual) y el dinero se destina a actos de comercio, es decir, a la actividad de la empresa. Se rige por el Código de Comercio y no por la Ley 5/2019 de crédito inmobiliario, lo que permite pactar intereses con libertad y firmarlo con garantía hipotecaria en 7-10 días.
En esta guía explicamos qué convierte un préstamo en mercantil, en qué se diferencia del préstamo civil que firma un particular, cómo se pactan los intereses, por qué no se aplica la Ley 5/2019 cuando firma una sociedad, qué garantías e importes son habituales, qué impuestos lleva y en qué se distingue de una póliza de crédito.
Qué es un préstamo mercantil según el Código de Comercio
El Código de Comercio dedica sus artículos 311 a 324 al préstamo mercantil. El artículo 311 lo define por dos circunstancias que deben concurrir a la vez: que alguno de los contratantes sea comerciante y que las cosas prestadas se destinen a actos de comercio. En la práctica, esto significa que el préstamo es mercantil cuando quien lo recibe es una sociedad (limitada, anónima, cooperativa) o un empresario individual, y el dinero se emplea en su actividad: comprar maquinaria, pagar a proveedores, financiar circulante, cancelar una deuda con Hacienda o la Seguridad Social, adquirir una nave o reordenar el pasivo.
El objeto puede ser dinero, títulos o cosas fungibles, aunque en la financiación empresarial casi siempre es dinero: el artículo 312 obliga a devolver una cantidad igual a la recibida, salvo pacto distinto. Conviene retener una idea: la calificación mercantil no depende de quién presta el dinero, sino de quién lo recibe y para qué. Un préstamo concedido por un fondo de deuda a una sociedad para su actividad es mercantil; ese mismo dinero prestado a un particular para reformar su vivienda es un préstamo civil. Los préstamos privados de Prestamistas.es, cuando los firma un particular con la garantía de su vivienda, pertenecen a ese segundo grupo.
Diferencias entre el préstamo mercantil y el préstamo civil
El préstamo civil, o mutuo, lo regulan los artículos 1740 y 1753 a 1757 del Código Civil: una parte entrega dinero u otra cosa fungible a la otra, que se obliga a devolver otro tanto de la misma especie y calidad. La estructura es la misma que la del préstamo mercantil; lo que cambia es el régimen que se le aplica.
| Aspecto | Préstamo mercantil | Préstamo civil |
|---|---|---|
| Norma | Arts. 311-324 del Código de Comercio; supletoriamente, el Código Civil | Arts. 1740 y 1753-1757 del Código Civil |
| Partes | Al menos un comerciante: sociedad o empresario individual | Particulares o entidades sin destino comercial |
| Destino | Actos de comercio: la actividad de la empresa | Necesidades personales o familiares |
| Intereses | Solo si constan por escrito (art. 314); sin tasa legal (art. 315) | Solo si se pactan expresamente (art. 1755) |
| Protección del consumidor | No se aplica la Ley 5/2019 si firma una sociedad y no interviene una persona física | Ley 5/2019 con hipoteca sobre vivienda de una persona física; control de cláusulas abusivas |
| Mora | Interés de demora pactado o, en su defecto, el legal (art. 316) | Interés pactado o el legal del dinero (art. 1108) |
La diferencia con más consecuencias prácticas es la protección del consumidor. Cuando una persona física hipoteca su vivienda entra en juego la Ley 5/2019: FEIN, periodo de reflexión, acta notarial previa y límites al vencimiento anticipado. Cuando el préstamo es mercantil, el legislador presume que ambas partes son profesionales y deja el contrato a su libre negociación, con el único límite de la Ley de Represión de la Usura de 1908, que permite anular un préstamo con un interés desproporcionado respecto a las circunstancias del caso.
Intereses en el préstamo mercantil: artículos 314 a 317
El Código de Comercio parte de que el préstamo mercantil es gratuito salvo pacto: según el artículo 314, no devenga interés si no se ha pactado por escrito. Una vez pactado, el artículo 315 permite fijarlo «sin tasa ni limitación de ninguna especie» y reputa interés toda prestación pactada a favor del acreedor, comisiones de apertura incluidas. El artículo 316 regula la mora (el interés pactado o, en su defecto, el legal del dinero) y el 317 impide que los intereses vencidos generen nuevos intereses, salvo pacto de capitalización.
En la financiación privada empresarial, el interés se expresa como TIN anual y se pacta en función de la garantía, del plazo y del riesgo de la operación. En las operaciones que gestionamos en Capital Privado MB a través de nuestros fondos de deuda y family offices, el TIN parte del 10 % anual, con TIN desde el 8 % en operaciones mercantiles por encima de 5 M€ y hasta 200 M€ en operaciones mercantiles, condiciones que detallamos en la landing de financiación privada para empresas. Con un préstamo de 300.000 € a 5 años al 10 % TIN con amortización francesa, la cuota mensual es de 6.374,11 € y el coste total de financiación, principal más intereses, de 382.446,60 €.
Por qué no se aplica la Ley 5/2019 cuando firma una sociedad
La Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, delimita su ámbito en el artículo 2: se aplica a los préstamos en los que el prestatario, el fiador o el garante es una persona física, cuando el préstamo tiene garantía hipotecaria sobre un inmueble de uso residencial o su finalidad es adquirir o conservar un inmueble de ese tipo. Si quien firma es una sociedad, el destino es empresarial y ninguna persona física interviene como deudor, fiador o hipotecante, la ley no se aplica: no hay FEIN, ni periodo de reflexión de 10 días (14 en Cataluña), ni acta notarial previa.
Por eso el préstamo mercantil con garantía hipotecaria se firma más rápido: con la tasación y la documentación listas, la escritura puede otorgarse en 7-10 días ante el notario que la empresa elija, frente a los 15 días aproximados de una operación con consumidor. Y por eso no computa en la CIRBE del administrador: la operación es de la sociedad, lo que también permite estudiar préstamos de capital privado con RAI cuando la empresa arrastra efectos impagados.
Cuidado con el aval personal del administrador
Basta con que una persona física intervenga como fiadora o hipoteque su vivienda para que la Ley 5/2019 vuelva a aplicarse a esa parte de la operación, con su FEIN, su plazo de reflexión y su protección. Antes de proponer un aval personal para reforzar la garantía de la sociedad, conviene calcular si el tiempo que se gana por la vía mercantil compensa la garantía adicional. Cuando la nave, el local o la vivienda que se hipoteca pertenece a la propia sociedad, la operación se mantiene íntegramente en el ámbito mercantil.
Garantías, importes y plazos habituales
El préstamo mercantil admite cualquier garantía que las partes pacten. En la financiación privada, la habitual es la hipoteca sobre un inmueble de la sociedad: un local comercial, una nave industrial, unas oficinas, un solar urbano o una vivienda del activo de la empresa. También sirve la prenda sobre una licencia de taxi o de farmacia, inscrita en el Registro de Bienes Muebles, que es la base de los préstamos para taxistas en régimen mercantil. El aval de un tercero puede sumarse, con la advertencia sobre la Ley 5/2019 hecha más arriba.
- Importe: desde 15.000 €, sin máximo fijo; lo determina la tasación del inmueble y la capacidad de devolución de la sociedad. Cuando firma una sociedad, el préstamo llega hasta el 50 % del valor de tasación (en particulares, hasta el 40 %), con los gastos incluidos; si el inmueble tiene una hipoteca previa, el préstamo la cancela en la firma. Cuando la sociedad es una promotora y la garantía es el solar o la obra, la operación la atiende PrestaPro, la marca del grupo para promotores.
- Plazo: hasta 10 años en operaciones mercantiles por debajo de 1 M€ (15 años por debajo de 500.000 €), y a partir de 1 M€ lo habitual son 24-36 meses, 48 como máximo, con amortización americana (bullet) o con carencia de capital.
- Cancelación anticipada: entre el 0 % y el 2 %, según lo pactado en el contrato.
- Cuota: se ajusta a la generación de caja de la empresa; en los préstamos con garantía de local o nave se estudia el balance, la CIRBE de la sociedad y el destino del dinero, no únicamente el scoring.
Un ejemplo sencillo: una sociedad con una nave tasada en 900.000 € y libre de cargas necesita 280.000 € para cancelar una deuda con la Seguridad Social y reforzar el circulante. El préstamo supone un 31 % del valor de tasación, se firma con hipoteca sobre la nave en régimen mercantil y no computa en la CIRBE de los socios, porque quien firma es la sociedad.
Fiscalidad del préstamo mercantil: AJD, ITP e IVA
El préstamo en sí no tributa. El artículo 45.I.B.15 del texto refundido de la Ley del ITP y AJD declara exentos los préstamos, cualquiera que sea la forma en que se instrumenten, y su concesión es además una operación financiera exenta de IVA. Lo que sí tributa es la garantía: la escritura de préstamo con hipoteca inscribible devenga el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, en su cuota variable, sobre la responsabilidad hipotecaria total (principal, intereses ordinarios, de demora y costas). El tipo lo fija cada comunidad autónoma y, desde el Real Decreto-ley 17/2018, el sujeto pasivo es la parte acreedora.
Para la sociedad que recibe el préstamo, los intereses son un gasto financiero deducible en el Impuesto sobre Sociedades, con la limitación general del artículo 16 de la Ley 27/2014 (el 30 % del beneficio operativo, con un mínimo de 1 M€ al año). La calificación fiscal de cada operación conviene contrastarla con su asesor y con la normativa autonómica aplicable.
Préstamo mercantil y póliza de crédito: cuál conviene a su empresa
Se confunden con frecuencia, pero son productos distintos. En el préstamo mercantil la empresa recibe el importe completo en la firma y lo devuelve en cuotas o a vencimiento, con intereses sobre todo el capital pendiente. En la póliza o cuenta de crédito la entidad pone a disposición un límite, la empresa dispone de lo que necesita y paga intereses solo por el saldo dispuesto, más una comisión de no disponibilidad; suele renovarse cada año.
| Criterio | Préstamo mercantil | Póliza de crédito |
|---|---|---|
| Disposición del dinero | Todo el importe en la firma | Hasta un límite, según necesidad |
| Intereses | Sobre todo el capital pendiente | Sobre el saldo dispuesto, más comisión de no disponibilidad |
| Plazo | Medio y largo: de 1 a 10 años, hasta 15 por debajo de 1 M€ | Corto: normalmente un año renovable |
| Para qué sirve | Inversiones, cancelar deudas, reordenar pasivo, comprar un inmueble | Desfases puntuales de tesorería |
| Formalización | Escritura pública con hipoteca o prenda inscrita | Póliza intervenida por notario |
La regla práctica: si la necesidad es puntual y se cubrirá con cobros previstos en pocos meses, una póliza es más barata; si la empresa necesita un importe relevante para invertir o cancelar deudas, con devolución a varios años y un inmueble como respaldo, el préstamo mercantil es la figura adecuada. Y si el balance cierra la vía bancaria, los préstamos de capital privado con garantía (sobre un inmueble o, en el caso de una oficina de farmacia, con financiación con la licencia de farmacia como garantía) se estructuran a través de fondos de deuda e inversores institucionales con el mismo marco mercantil.
Preguntas frecuentes sobre el préstamo mercantil
Lo que conviene saber
¿Qué aspectos legales debe revisar una empresa antes de firmar un préstamo?
Antes de firmar un préstamo, una empresa debe revisar que quien firma tenga poderes suficientes y cuál es el coste total: TIN, comisiones y gastos. También las garantías que aporta, incluidos los avales personales de socios o administradores, y las cláusulas de vencimiento anticipado y de cancelación anticipada. Conviene leer los compromisos financieros (covenants) y comprobar si se formaliza en escritura o en póliza, porque eso determina su fuerza ejecutiva. Cuando una persona física aporta su vivienda como garantía, la operación queda sujeta a la Ley 5/2019.
¿En qué se diferencia un préstamo entre sociedades de uno a socios o particulares?
Un préstamo entre sociedades para su actividad es un préstamo mercantil, conforme al artículo 311 del Código de Comercio, mientras que el que se concede a un socio o a un particular para fines personales es, por lo general, civil. Entre partes vinculadas el interés debe ser de mercado, según las reglas de operaciones vinculadas del Impuesto sobre Sociedades. Y si quien recibe el dinero es un consumidor con su vivienda en garantía, entra en juego la protección de la Ley 5/2019.
¿Qué documentación justifica en la contabilidad un préstamo entre la empresa y su socio?
La base para justificar un préstamo entre la empresa y su socio es un contrato escrito que fije importe, plazo, tipo de interés y calendario de devolución. Para darle fecha cierta frente a Hacienda conviene elevarlo a escritura o presentar el modelo 600, porque el préstamo está sujeto pero exento del ITP. Además, deben constar los movimientos bancarios de entrega y devolución, su registro contable como deuda o crédito con partes vinculadas y, si procede, la documentación de operaciones vinculadas.
¿Puede una sociedad prestar dinero a su socio sin cobrarle intereses?
Una sociedad puede prestar a su socio sin cobrarle intereses desde el punto de vista mercantil, pero fiscalmente no es neutro. Si el socio tiene al menos el 25 % del capital, ambos son partes vinculadas y el artículo 18 de la Ley del Impuesto sobre Sociedades obliga a valorar la operación a precio de mercado. Hacienda puede imputar a la sociedad un ingreso por el interés no cobrado y al socio la renta equivalente. También vigila que el préstamo no encubra un reparto de dividendos.
¿Qué impuestos paga un préstamo entre dos empresas que no están vinculadas?
Un préstamo entre dos empresas no vinculadas está exento de IVA (art. 20.Uno.18.º LIVA) y de la modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas. Si se formaliza en escritura con hipoteca inscribible, tributa además por Actos Jurídicos Documentados, a cargo de quien presta y al tipo de cada comunidad autónoma. Los intereses son ingreso para quien presta y gasto deducible para quien recibe, dentro de los límites del artículo 16 de la Ley del Impuesto sobre Sociedades, y la empresa que los paga practica una retención del 19 %.
Cómo lo hacemos en Capital Privado MB
¿Pueden firmar un préstamo mercantil con una empresa que tiene embargos sobre su inmueble?
Podemos firmar un préstamo mercantil con una empresa que tenga embargos anotados sobre su inmueble, siempre que el valor de tasación permita cancelarlos en la propia firma. El préstamo paga las deudas embargadas, se levantan las anotaciones y nuestra hipoteca queda en primer rango; las cargas canceladas cuentan dentro del máximo del 50 % de la tasación. Así se evita que el embargo avance hacia la subasta. Es la operativa de nuestros préstamos para cancelar embargos y parar subastas.
¿Puede la empresa usar su préstamo mercantil para devolver los préstamos que le hicieron sus socios?
La empresa puede destinar el préstamo mercantil a devolver lo que le prestaron sus socios, siempre que esa deuda esté documentada en contrato y en contabilidad. Así sustituye una financiación sin plazo definido por deuda a plazo con garantía inmobiliaria y libera a los socios. Conviene hacerlo con la empresa saneada: si la devolución se produce poco antes de un concurso, puede ser objeto de una acción rescisoria. Lo estudiamos dentro de la financiación privada para empresas.
¿Puede la empresa elegir el notario ante el que firma el préstamo mercantil?
La empresa elige libremente el notario ante el que firma el préstamo mercantil, en cualquier localidad de España. Nos coordinamos con su notaría para enviarle el borrador de la escritura, la tasación y la información registral, y el resto de la operación se gestiona a distancia. La libre elección de notario es un derecho que reconoce el Reglamento Notarial, y en la práctica permite firmar cerca de la sede de la empresa o del inmueble.
¿Quién puede firmar el préstamo mercantil en nombre de la empresa y con qué poderes?
Firma el préstamo mercantil quien tenga poder suficiente para tomar dinero a préstamo y constituir hipoteca: el administrador único, los administradores solidarios o mancomunados según el régimen inscrito, o un apoderado con facultades expresas. El notario comprueba esas facultades en el Registro Mercantil. Además, se manifiesta si el inmueble es un activo esencial de la sociedad, porque en ese caso puede requerirse un acuerdo de la junta general conforme al artículo 160.f de la Ley de Sociedades de Capital.
¿Qué tasación exige el inmueble que garantiza su préstamo mercantil?
El inmueble que garantiza el préstamo mercantil se tasa por una sociedad de tasación homologada por el Banco de España, conforme a la Orden ECO/805/2003, con visita al inmueble y comprobación registral y urbanística. Sobre ese valor se calcula el importe del préstamo hipotecario de capital privado, que en operaciones con empresas puede llegar a la mitad de la tasación, gastos incluidos. La tasación la paga la empresa al encargarla; notaría y registro se liquidan el día de la firma, y no pedimos nada por adelantado para el estudio.
Conceptos que conviene conocer
¿Qué convierte un préstamo mercantil en título ejecutivo para reclamarlo directamente?
La escritura pública o la póliza intervenida por notario convierten el préstamo mercantil en título ejecutivo, conforme al artículo 517 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Para despachar ejecución, el acreedor presenta además la certificación del saldo calculado según lo pactado y acredita haberlo notificado al deudor (artículos 572 y 573 LEC). Si lleva hipoteca inscrita, puede acudir a la ejecución hipotecaria sobre el inmueble. Sin esos requisitos, debe reclamar antes en un juicio declarativo.
¿Qué cláusulas de vencimiento anticipado suele incluir un préstamo mercantil?
Las cláusulas de vencimiento anticipado más habituales en un préstamo mercantil permiten al acreedor exigir toda la deuda si la empresa deja de pagar cuotas, incumple los compromisos financieros pactados, falsea la información aportada, vende o grava el inmueble sin consentimiento o deja de asegurarlo. En operaciones íntegramente mercantiles rige la libertad de pactos. Si interviene una persona física con vivienda en garantía, el artículo 24 de la Ley 5/2019 exige un impago mínimo antes de declarar el vencimiento.
¿Qué diferencia hay entre una póliza intervenida por notario y una escritura pública?
La póliza intervenida y la escritura pública son documentos notariales con fuerza ejecutiva, pero no son equivalentes. En la póliza, el notario da fe de la identidad y capacidad de los firmantes y de la fecha, sobre un contrato ya redactado. En la escritura, además, controla todo el contenido y lo incorpora a su protocolo. Solo la escritura pública permite constituir una hipoteca inscribible en el Registro de la Propiedad, y por eso los préstamos con garantía inmobiliaria se firman siempre en escritura.
¿Por qué el préstamo de un socio queda subordinado si la sociedad entra en concurso?
El préstamo de un socio queda subordinado en el concurso porque la ley lo considera crédito de una persona especialmente relacionada con la sociedad deudora. El Texto Refundido de la Ley Concursal incluye a los socios con al menos un 10 % del capital, o un 5 % si la sociedad cotiza, y a los administradores. Subordinado significa que solo cobra después de los créditos privilegiados y ordinarios, y que pierde las garantías que tuviera. Así se evita que quien controla la sociedad se cobre antes.
¿Qué es el pacto de liquidez y cómo fija el saldo exigible al deudor?
El pacto de liquidez es la cláusula por la que las partes acuerdan que la cantidad exigible en una ejecución será la que resulte de la liquidación practicada por el acreedor en la forma pactada en el contrato. Lo prevé el artículo 572.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. El acreedor certifica el saldo, el notario da fe de que la liquidación se ha hecho como se pactó y la cantidad se notifica al deudor, que puede oponerse alegando error en el cálculo.
Cómo le ayudamos en Capital Privado MB
Un préstamo mercantil bien planteado resuelve en pocos días lo que el balance de su empresa no consigue por la vía bancaria: cancelar una deuda con Hacienda o la Seguridad Social, reforzar el circulante o financiar una inversión con la garantía de un inmueble de la sociedad. En Capital Privado MB estudiamos la operación en 24-48 h y gestionamos la financiación a través de nuestros fondos de deuda, family offices e inversores institucionales, con firma en régimen mercantil ante el notario que usted elija. Conozca las condiciones de la financiación privada para empresas, los préstamos hipotecarios de capital privado o el resto de préstamos de capital privado que gestionamos.