Una hipoteca unilateral es la que constituye el propietario de un inmueble mediante escritura pública, sin que el acreedor firme en ese momento. Se inscribe en el Registro de la Propiedad y queda pendiente de la aceptación del acreedor. Dicha aceptación se recoge mediante una nota marginal en el Registro y sus efectos son retroactivos a la fecha de constitución de la hipoteca, conforme al artículo 141 de la Ley Hipotecaria.
En el capital privado, esta fórmula se utiliza porque permite formalizar e inscribir la garantía sin que el propietario y el prestamista tengan que acudir juntos a la notaría. Además, el propietario puede solicitar su cancelación sin el consentimiento del acreedor si transcurren dos meses desde que le requiere formalmente para aceptar y no consta la aceptación en el Registro.
En resumen
- Está regulada por el artículo 141 de la Ley Hipotecaria y el artículo 237 del Reglamento Hipotecario.
- Se formaliza en dos momentos: primero, el propietario constituye la hipoteca y, después, el acreedor la acepta.
- El rango registral –es decir, la prioridad frente a otras cargas inscritas– es el de la fecha de constitución, aunque el acreedor acepte más tarde.
- El propietario puede solicitar la cancelación si pasan dos meses desde el requerimiento formal al acreedor sin que conste la aceptación en el Registro.
¿Qué es una hipoteca unilateral?
Una hipoteca unilateral es una hipoteca voluntaria que el propietario constituye sobre su inmueble a favor de un acreedor, sin que este intervenga en el acto. La principal diferencia respecto a una hipoteca convencional está en cómo se formaliza, ya que en este caso el propietario otorga la escritura y la garantía se inscribe en el Registro de la Propiedad, pero queda pendiente de que el acreedor la acepte.
Hasta que se produce esa aceptación, el acreedor no puede ejecutar la hipoteca. Cuando acepta, sus efectos se retrotraen a la constitución, conservando por tanto la prioridad registral que ya tenía.
Para usted, la constitución unilateral de la hipoteca no implica pagar más intereses ni asumir condiciones más gravosas. El importe, el tipo de interés, el plazo y la forma de devolución son los que se hayan acordado y recogido en la escritura. Lo único que cambia es quién firma en cada momento.
Esta figura está regulada en el artículo 141 de la Ley Hipotecaria, que establece cómo se acepta la hipoteca y cuándo puede solicitarse su cancelación si el acreedor no la acepta. Por su parte, el artículo 237 del Reglamento Hipotecario desarrolla los requisitos del requerimiento al acreedor y de esa cancelación, que requiere que el propietario la solicite y otorgue la correspondiente escritura de cancelación.
Diferencias entre una hipoteca unilateral y una convencional
Tanto una hipoteca convencional como una unilateral permiten garantizar una deuda con un inmueble y requieren escritura pública e inscripción registral. Sin embargo, presentan algunas diferencias que conviene conocer:
| Aspecto | Hipoteca constituida por ambas partes | Hipoteca unilateral |
|---|---|---|
| ¿Quién firma la escritura? | El propietario y el acreedor, en el mismo acto | El propietario, sin la intervención del acreedor en ese acto |
| ¿Cómo se constituye la garantía? | Mediante escritura pública e inscripción en el Registro | Mediante escritura pública e inscripción, quedando pendiente la aceptación del acreedor |
| Prioridad frente a otras cargas | Se establece cuando se inscribe la hipoteca en el Registro | Se establece al inscribirse en el Registro y se mantiene aunque el acreedor acepte después |
| Si el acreedor no acepta | La aceptación ya se ha prestado al formalizar la hipoteca | El propietario puede solicitar la cancelación si pasan dos meses desde el requerimiento sin que conste la aceptación |
| Base legal | Artículos 104 y siguientes de la Ley Hipotecaria | Artículo 141 de la Ley Hipotecaria y artículo 237 del Reglamento Hipotecario |
| Ámbitos de utilización | Habitual en operaciones bancarias | Operaciones de capital privado, garantías ante la Administración y operaciones con varios acreedores |
¿Cómo se constituye paso a paso una hipoteca por acto unilateral?
El proceso de constitución de una hipoteca unilateral consta de cuatro pasos, aunque el contenido de la garantía queda fijado desde el primero:
- Escritura del propietario: usted firma ante notario la escritura que constituye la hipoteca a favor del prestamista, sin que este tenga que intervenir en el acto. En dicha escritura quedan recogidas las condiciones de la garantía y del préstamo, como el importe, los intereses, el plazo y la forma de devolución.
- Inscripción en el Registro de la Propiedad: la escritura se presenta en el Registro para inscribir la hipoteca. Una vez inscrita, el inmueble figura con esa carga, aunque el acreedor todavía no la haya aceptado. Así, su prioridad frente a otras cargas se determina por la fecha de presentación de la escritura, no cuando acepta el acreedor.
- Aceptación del acreedor: el prestamista acepta la hipoteca mediante escritura pública, personalmente o a través de un representante. La aceptación se hace constar en el Registro mediante una nota marginal, es decir, una anotación al margen de la inscripción de la hipoteca.
- Efectos de la aceptación: la nota marginal retrotrae los efectos a la fecha de constitución de la hipoteca. Por tanto, la aceptación posterior mantiene la prioridad registral que ya tenía la garantía, sin que sea necesario constituir una nueva hipoteca.
→ Puede consultar cómo organizamos la operación y sus plazos en nuestro protocolo de firma de préstamos ante notario.
¿Por qué el capital privado utiliza la constitución unilateral?
En el capital privado, la financiación puede proceder de un inversor particular, un family office o un fondo de deuda que no acude a la misma notaría que el propietario. La constitución unilateral permite formalizar la garantía sin que ambos tengan que intervenir en la misma escritura. En estos casos, las condiciones del préstamo se acuerdan previamente con el prestamista; lo que se realiza por separado es la constitución de la hipoteca y su aceptación.
En una hipoteca de capital privado, esta fórmula facilita varios aspectos de la operación:
- Organizar la firma por separado: usted firma la escritura ante notario y el prestamista acepta posteriormente, personalmente o mediante representante. Así, se evita tener que coordinar la intervención de ambas partes en un mismo acto, aunque la fecha de firma debe ajustarse al calendario acordado para la operación.
- Mantener la prioridad de la garantía: una vez inscrita la hipoteca, el acreedor puede aceptarla después sin que pierda su prioridad frente a otras cargas posteriores, aportando una mayor seguridad al inversor.
- Coordinar la cancelación de cargas anteriores: si parte del préstamo se destina a cancelar una hipoteca o un embargo previo, la operación puede organizarse para que el prestamista acepte después de comprobar la cancelación de esas cargas y la inscripción de la nueva garantía con el rango previsto.
Además, el propietario dispone de una salida si el acreedor no acepta, ya que puede requerirle formalmente y solicitar la cancelación cuando hayan transcurrido dos meses desde el requerimiento sin que conste la aceptación en el Registro.
¿Qué protección le ofrece a usted la ley al firmar una hipoteca unilateral?
La ley protege al deudor en dos frentes: el plazo y el contenido del acuerdo. Por una parte, el artículo 141 de la Ley Hipotecaria permite al propietario solicitar la cancelación de una hipoteca unilateral cuando el acreedor no la acepta. Para ello, debe requerirle formalmente y dejar transcurrir dos meses sin que conste la aceptación en el Registro; pasado ese tiempo, podrá pedir la cancelación sin su consentimiento.
No obstante, el requerimiento debe advertir expresamente al acreedor de que, si no consta su aceptación en esos dos meses, el propietario podrá cancelar la hipoteca sin su permiso. Así lo recoge el artículo 237 del Reglamento Hipotecario y lo confirma la resolución de 27 de marzo de 2019 de la entonces Dirección General de los Registros y del Notariado.
Respecto al contenido, cabe señalar que aceptar la hipoteca no permite al acreedor cambiar unilateralmente las condiciones recogidas en la escritura. Por eso, antes de firmar, conviene comprobar que el importe, el tipo de interés –siempre fijo en nuestras operaciones–, el plazo, las cuotas y las condiciones de cancelación anticipada queden recogidas en la escritura y coincidan con lo acordado.
A estas garantías se añaden las medidas de protección de la Ley 5/2019, de contratos de crédito inmobiliario, cuando la operación está dentro de su ámbito de aplicación. Es el caso de los préstamos concedidos profesionalmente con garantía sobre un inmueble residencial cuando interviene una persona física como prestataria, fiadora o garante. En estas operaciones, recibirá la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN), que recoge las condiciones de la financiación, con una antelación mínima de diez días naturales respecto a la firma –catorce en Cataluña–.
Si el préstamo lo solicita una sociedad y la garantía es un local o una nave, la operación es de carácter mercantil y no se acoge a la Ley 5/2019, aunque avale un socio de la empresa, siempre que lo haga en el marco de su actividad empresarial.
Impuestos y gastos de una hipoteca unilateral
Al constituir una hipoteca unilateral, hay que formalizar una escritura ante notario e inscribirla en el Registro de la Propiedad, por lo que la operación genera unos determinados gastos notariales y registrales. Además, la escritura de préstamo con garantía hipotecaria tributa por el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD). Conviene distinguirlo del reparto de gastos: el AJD es una obligación tributaria que fija la ley, no algo que las partes pacten. El artículo 29 de la ley del impuesto, en su redacción vigente desde el 10 de noviembre de 2018, señala como sujeto pasivo al prestamista en las escrituras de préstamo con garantía hipotecaria. A esto se suman los gastos de la tasación del inmueble, llevada a cabo por una sociedad homologada por el Banco de España.
Para valorar cuánto le costará la operación, es necesario conocer tanto los gastos de formalización como los intereses y las posibles comisiones del préstamo. En la propuesta de Capital Privado MB encontrará todos esos importes desglosados y la indicación de cuáles le corresponde asumir. Así, antes de firmar podrá distinguir entre el importe que recibe, el capital que debe devolver y los costes asociados a la financiación.
¿Cómo se cancela una hipoteca unilateral?
La forma de cancelar una hipoteca unilateral varía en función de si el préstamo ya se ha devuelto o de si la hipoteca sigue pendiente de aceptación por parte del acreedor:
- Si ya se ha devuelto el préstamo, el acreedor formaliza ante notario la escritura de carta de pago y cancelación, que después se inscribe en el Registro para eliminar la carga. Si está interesado en devolver el préstamo antes del vencimiento, en esta guía le explicamos cómo calcular la cancelación anticipada de un préstamo.
- Si el acreedor no ha aceptado la hipoteca, puede solicitar la cancelación por la vía del artículo 141 de la Ley Hipotecaria. Para ello, debe requerirle formalmente, advirtiéndole de que podrá cancelarla sin su consentimiento si transcurren dos meses sin que conste la aceptación en el Registro. Cumplidos esos requisitos, deberá otorgar la escritura de cancelación y tramitar su inscripción.
¿Cómo trabajamos en Capital Privado MB?
Capital Privado MB es una marca del grupo Kontactalia Finance, que trabaja con hipotecas de capital privado desde 2009. La empresa está inscrita en el Banco de España con el número D238 y en el registro estatal de empresas de servicios financieros a consumidores con el número 439/2013, y cuenta con un seguro de responsabilidad civil conforme a la Ley 2/2009.
En nuestros préstamos de capital privado, la constitución unilateral es la forma habitual de formalizar la garantía. Antes de firmar, le explicamos qué implica, cómo se tramita la aceptación del prestamista y qué condiciones recoge la escritura. Trabajamos con un tipo de interés fijo y una forma de devolución acordada para cada operación, que puede incluir cuotas iguales todos los meses.
Una vez recibida la documentación necesaria, le damos una respuesta de viabilidad en 24-48 horas. En las operaciones mercantiles, la firma se organiza en un plazo de entre 7 y 10 días. Cuando se aplica la Ley 5/2019, el proceso suele requerir unas tres semanas para poder completar la tasación, entregar la FEIN y respetar el plazo de reflexión correspondiente. Si necesita disponer del dinero en una fecha concreta, puede consultar cómo gestionamos las operaciones de capital privado urgente.
→ Si está valorando una operación con hipoteca unilateral, envíenos la nota simple del inmueble y cuéntenos qué tipo de financiación necesita. Estudiaremos su solicitud y le responderemos en 24-48 horas, sin compromiso → Solicitar el estudio de mi operación.
Preguntas frecuentes sobre la hipoteca unilateral
Sobre el funcionamiento de la hipoteca unilateral
¿Es menos segura para mí que una hipoteca normal?
No, las condiciones del préstamo –importe, tipo de interés, plazo y forma de devolución– quedan recogidas en la escritura y el acreedor no puede cambiarlas unilateralmente al aceptar. Antes de firmar, debe revisar las mismas cuestiones que en cualquier financiación hipotecaria, como son los costes, obligaciones de pago y consecuencias del impago.
Además, si el acreedor no acepta en dos meses desde el requerimiento, el artículo 141 de la Ley Hipotecaria le permite cancelar la hipoteca unilateral sin su consentimiento.
¿Qué pasa si el prestamista nunca acepta la hipoteca?
Mientras no la acepte, el prestamista no puede ejecutar la garantía. Usted puede requerirle formalmente, advirtiéndole de que solicitará la cancelación si transcurren dos meses sin que conste la aceptación en el Registro. Pasado ese plazo, podrá otorgar la escritura de cancelación y tramitarla sin el consentimiento del acreedor.
¿Puedo vender el inmueble con esta hipoteca inscrita?
Sí, como con cualquier hipoteca, pero el comprador adquiere el inmueble con esa carga si no se cancela. Puede organizarse su cancelación con parte del precio de venta en el mismo acto de firma. Si todavía está pendiente de aceptación, conviene resolver su situación registral antes de vender, porque el comprador la comprobará mediante la nota simple.
¿La constitución unilateral se usa solo en capital privado?
No. También se utiliza para garantizar determinadas deudas ante Hacienda o la Seguridad Social, por ejemplo al solicitar un aplazamiento, y en operaciones con varios acreedores. En capital privado es una fórmula muy habitual, porque el prestamista suele ser un inversor o un fondo que acepta a través de un representante o tras comprobar la inscripción.
¿Desde cuándo tiene rango la hipoteca si el acreedor acepta más tarde?
Desde su constitución, una vez inscrita la hipoteca. La aceptación posterior conserva esa prioridad, porque sus efectos se retrotraen a la fecha de constitución. Por ejemplo, un embargo anotado después de la inscripción de la hipoteca no pasa por delante aunque el acreedor acepte más tarde.
Sobre su operación con Capital Privado MB
¿Por qué mi escritura de Capital Privado MB es de constitución unilateral?
Porque el capital suele aportarlo un inversor privado o un fondo que no acude a la misma notaría que usted. Esta fórmula permite que usted constituya la garantía y que el acreedor la acepte posteriormente, sin intervenir en la misma escritura. Las condiciones del préstamo se acuerdan previamente y quedan documentadas, y la hipoteca conserva el rango desde la fecha de constitución.
¿Cuándo recibo el dinero en una operación de este tipo?
En nuestro protocolo de firma la entrega de fondos es el último hito: una vez confirmada la firma de la escritura, se transfiere el importe a la cuenta que usted indique y el préstamo queda formalizado. Antes de reservar notaría le confirmaremos por escrito cuándo y cómo se entregarán los fondos, de modo que pueda organizar los pagos que dependan de la financiación y sepa qué trámites deben completarse previamente.
¿Me explican la escritura antes de firmar?
Sí, le facilitamos el borrador con antelación y repasamos el importe, el tipo de interés, las cuotas, el plazo, la cancelación anticipada y la aceptación del acreedor. Cuando resulta aplicable la Ley 5/2019, recibirá además la FEIN y la documentación precontractual correspondiente con una antelación mínima de diez días naturales respecto a la firma –catorce en Cataluña–.
¿Cuánto tarda una operación de capital privado con esta escritura?
Le damos una respuesta de viabilidad en 24-48 horas desde que disponemos de la documentación necesaria. En operaciones mercantiles, la firma suele organizarse en un plazo de entre 7 y 10 días. Cuando se aplica la Ley 5/2019, el proceso suele alargarse unas tres semanas para completar la tasación, entregar la FEIN y respetar el plazo de reflexión.
¿Puedo cancelar anticipadamente el préstamo?
Sí, puede devolver el préstamo antes del vencimiento. En nuestras operaciones, la comisión por cancelación anticipada parte del 0 %, aunque dependerá de las condiciones pactadas y de los límites legales aplicables. Una vez pagada la deuda, deberá tramitarse también la cancelación registral mediante la escritura de carta de pago y cancelación.
Sobre los requisitos legales y la cancelación
¿Qué dice exactamente el artículo 141 de la Ley Hipotecaria?
Establece que, en las hipotecas constituidas por acto unilateral del dueño de la finca, la aceptación del acreedor se hace constar en el Registro mediante una nota marginal y que sus efectos se retrotraen a la fecha de constitución de la hipoteca. También permite al propietario solicitar su cancelación sin consentimiento del acreedor si transcurren dos meses desde el requerimiento sin que conste la aceptación.
¿Cómo debe ser el requerimiento al acreedor para que empiecen a contar los dos meses?
Debe requerir expresamente la aceptación de la hipoteca unilateral y advertir de que, si pasan dos meses sin que conste en el Registro, podrá solicitarse la cancelación sin consentimiento del acreedor. Cuando este es una persona o entidad privada, el requerimiento debe realizarse por vía notarial o judicial. Que el acreedor conozca la existencia de la hipoteca no inicia por sí solo el plazo.
¿Puede el acreedor aceptar en la misma escritura de constitución?
Sí, el acreedor puede intervenir personalmente o mediante representante y aceptar la hipoteca en la misma escritura. En ese caso, la garantía queda constituida con la intervención de ambas partes, sin una aceptación posterior pendiente. Si no comparece, podrá aceptar después en una escritura separada, con los mismos efectos retroactivos.
¿La hipoteca unilateral tributa de forma distinta?
No, ya que el tratamiento fiscal no depende de que la hipoteca sea unilateral sino de la operación que se documenta. En este tipo de operaciones, la escritura tributa por AJD como cualquier constitución de hipoteca y el sujeto pasivo es el prestamista: lo fija la ley, no un acuerdo entre las partes. Cosa distinta es el reparto de los gastos de notaría, registro, gestoría y tasación, que sí se pacta y consta por escrito antes de la firma.
¿Se puede constituir sobre un inmueble que ya tiene otra hipoteca?
Sí, aunque para obtener nueva financiación debe existir margen suficiente entre la deuda pendiente y el valor del inmueble. La nueva hipoteca quedará en segundo rango mientras la primera siga vigente, salvo que se acuerde y formalice un cambio de rango. En nuestras operaciones, el segundo rango es excepcional y solo se estudia cuando la carga anterior permite que la financiación total se mantenga dentro de un porcentaje prudente del valor de tasación. Lo habitual es cancelar la carga anterior con el nuevo préstamo para inscribir la nueva garantía en primer rango.