Llevamos ya varios posts hablando sobre la Ley5/2019, que supuso una auténtica revolución y soplo de aire fresco en lo que respecta la negociación y firma de contratos hipotecarios.
Además de fijar un límite a los productos vinculados que se pueden vender junto con el préstamo (ahora mismo sólo se permite exigir un seguro para firmar el préstamo hiptoecario) también se reguló la fase de negociación y se ampliaron las medidas de protección al cliente.
En el post de esta semana vamos a ver qué medidas dice la ley que se han de tomar para proteger los intereses del cliente de un préstamo hipotecario, evitar el sobreendeudamiento y conseguir que la documentación que se firma y las cláusulas que la regulan no sean excesivamente complejas o abusivas.
Guía de Contenidos
Qué medidas propone la ley para proteger al cliente hipotecario
Todo lo relacionado con la protección del cliente se encuentra descrito en el Capítulo II de la norma, que contiene los artículo 5 a 25. Ya tratamos varios de estos artículos en nuestro post sobre la transparencia de los contratos hipotecarios pero en este caso vamos a centrarnos específicamente en las medidas de protección jurídica y legal de los consumidores. Las actualizaciones de la normativa son las siguientes.
El cliente asume menos gastos
La ley 5/2019 obliga a que sea el prestamista o entidad bancaria que hace la oferta de préstamo quien asuma la mayoría de gastos que dicho préstamo genera.
En concreto el prestatario o cliente sólo deberá hacerse cargo de los gastos de tasación de la vivienda (además de realizar también el trámite él mismo).
Ley 5/2019, Capítulo II
Los gastos de tasación suelen rondar los 100/200€ para un local comercial o vivienda en una de las grandes ciudades españolas (más información en nuestro post sobre la tasación de viviendas).
Gastos que debe pagar el prestamista o entidad bancaria
Los gastos que a partir de ahora debe asumir el prestamista son:
- Los gastos de gestoría o los honorarios de profesionales independientes/asesores
- Los gastos de registro de la propiedad para que quede constancia del préstamo que pesará sobre el inmueble
- Los gastos de notaría
En lo que respecta a la notaría el cliente sólo deberá pagar por las copias extra de la escritura de préstamo que solicite (aunque ya recibe una copia de las mismas de forma gratuita).
Más tiempo para analizar la oferta de préstamo
De cara a evitar las presiones comerciales que podría ejercer el prestamista sobre el cliente, la ley ha marcado un periodo obligatorio de espera desde que se presenta formalmente la oferta de préstamo hasta que se puede firmar el contrato para dicha oferta.
Ese periodo de espera es de 10 días hábiles, y empieza a contar desde que el notario del cliente recibe toda la documentación de forma telemática (a través de la plataforma ANCERT). Si quieres saber más puedes consultar nuestro post sobre la operativa de estudio y firma de préstamos.
Información y contrato más simples y fáciles de entender
Se acabaron los contratos hipotecarios escritos en lenguaje y vocabulario que no entiende ni el más experto de los profesionales de las finanzas. A partir de ahora el contrato de préstamo deberá resumir todo en dos documentos:
- FIAE: Ficha de Información y Advertencias Estandarizada. Resume todo lo que sería la letra pequeña del préstamo
- FEIN: Ficha Europea de Información Normalizada. Resume de forma esquemática las características que tendrá el préstamo: duración, tipo de interés, cantidad total, coste de los diferentes cambios en las condiciones…
Tasación de la vivienda: se hace cargo el cliente
Para evitar poder entregar un préstamo mayor, las entidades bancarias solían engordar el valor del inmueble objeto de hipoteca. Ahora, dado que es el cliente quién debe hacerse cargo de la tasación, esta operativa es totalmente independiente del prestamista (y cómo hemos comentado antes, también deberá asumir el coste de esa tasación).
Límite a las comisiones por reembolsos anticipados/vencimientos anticipados
Las comisiones que cobrará el prestamista cuando el cliente decida devolver el préstamo antes de tiempo (reembolso anticipado, más información en este post) ahora están especificadas en la ley.
En nuestro caso (tipo de interés fijo) sólo podremos cobrar:
- 2% sobre el capital reembolsado los diez primeros años
- 1,5% sobre el capital reembolsado después de los diez primeros años
Más y mejor asesoramiento hacia el cliente
En concreto, la ley obliga a que el notario ofrezca al cliente que va a firmar el préstamo una intervención precontractual gratuita, similar a una sesión de preguntas y resolución de dudas.
Además el notario está obligado a realizar al cliente una prueba de juicio y comprensión, donde el cliente deberá responder correctamente a varias preguntas referentes al préstamo que pretende firmar para poder firmar la escritura de préstamo.