El sistema de amortización alemán, o de capital constante, devuelve en cada cuota la misma cantidad de capital y calcula los intereses sobre el saldo pendiente, que disminuye mes a mes. El resultado son cuotas decrecientes: la primera es la más alta y la última la más baja, con menos intereses totales que en el sistema francés para el mismo importe, tipo y plazo.
En esta guía explicamos qué es el sistema de amortización alemán, cómo se calcula cada cuota paso a paso, un ejemplo con cuadro completo comprobado al céntimo y cómo se compara con el sistema francés y el americano, para que pueda decidir con criterio cuál se ajusta mejor a su capacidad de pago.
Qué es un sistema de amortización y cuáles conviven en España
Un sistema de amortización es la regla que reparte, en cada cuota de un préstamo, cuánto va destinado a devolver capital y cuánto a pagar intereses. Esa regla no cambia la deuda total que usted contrae ni el tipo de interés pactado, pero sí cambia el ritmo al que baja el saldo pendiente y, por tanto, la forma de la curva de cuotas y el coste total de la financiación que acabará pagando.
En España conviven principalmente tres sistemas: el francés, con cuota constante durante todo el préstamo; el alemán, con capital constante y cuota decreciente; y el americano, con pago de solo intereses durante el plazo y devolución del capital en un único vencimiento final. La Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, no impone un sistema concreto: exige que la entidad informe con claridad, en la FEIN, de cuál se aplica y de cómo evoluciona la cuota.
Qué es el sistema de amortización alemán
El sistema alemán fija una amortización de capital idéntica en todos los períodos: se divide el principal entre el número de cuotas y ese resultado se devuelve mes a mes, sin variar. Los intereses, en cambio, se calculan cada mes sobre el saldo que queda pendiente al inicio del período, así que van bajando a medida que la deuda se reduce. Como la cuota es la suma de una amortización fija más unos intereses decrecientes, la cuota total también decrece con el tiempo.
La consecuencia práctica es que el sistema alemán amortiza capital más deprisa que el francés durante los primeros años del préstamo, lo que reduce la exposición de quien presta el dinero y, en conjunto, el total de intereses que paga quien lo recibe. La contrapartida es que exige una cuota inicial más alta, precisamente cuando todavía queda todo el capital por devolver, algo que pesa especialmente cuando la capacidad de pago se acredita sin nómina, con otros ingresos, como ocurre en los préstamos sin nómina de Prestamistas.es.
Fórmula y cálculo de la cuota en el sistema alemán
El cálculo se hace en cuatro pasos, con P el capital prestado, n el número de cuotas y r el tipo de interés del período (el TIN anual dividido entre 12, si las cuotas son mensuales):
- Amortización fija: A = P / n. Es la misma en todas las cuotas.
- Interés de la cuota t: It = r × St-1, donde St-1 es el saldo pendiente al empezar el período.
- Cuota del período t: Ct = A + It.
- Nuevo saldo: St = St-1 − A. Se repite hasta llegar a cero en la última cuota.
Use siempre el tipo del período, no el anual
Si el TIN pactado es anual y las cuotas son mensuales, divida el tipo entre 12 antes de aplicar la fórmula. Usar el 10 % anual directamente sobre un saldo mensual multiplicaría los intereses por doce y descuadraría todo el cuadro.
Ejemplo con cuadro de amortización alemán
Tome un préstamo de 35.900 €, con TIN del 10 % anual y un plazo de 15 años (180 cuotas mensuales), el mismo importe y plazo que empleamos como ejemplo representativo en esta web (puede ver cómo construir un cuadro de amortización completo mes a mes). El tipo mensual es 10 % / 12 = 0,8333 %. La amortización de capital fija es A = 35.900 / 180 = 199,44 € al mes, salvo la última cuota, que absorbe el céntimo que sobra del redondeo para dejar el saldo exactamente en cero.
| Mes | Cuota | Interés | Amortización | Saldo pendiente |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 498,61 € | 299,17 € | 199,44 € | 35.700,56 € |
| 12 | 480,32 € | 280,88 € | 199,44 € | 33.506,72 € |
| 60 | 400,55 € | 201,11 € | 199,44 € | 23.933,60 € |
| 120 | 300,83 € | 101,39 € | 199,44 € | 11.967,20 € |
| 150 | 250,97 € | 51,53 € | 199,44 € | 5.984,00 € |
| 180 (última) | 201,91 € | 1,67 € | 200,24 € | 0,00 € |
La suma de las 180 amortizaciones devuelve exactamente los 35.900 € prestados, y el total de intereses pagados en los 15 años asciende a 27.075,06 €: el préstamo devuelve en total 62.975,06 €. Cada cuota decrece un poco respecto a la anterior porque el interés se calcula sobre un saldo cada vez menor, mientras que los 199,44 € de capital no cambian nunca hasta la última mensualidad.
Comparativa rápida con el francés y el americano
El sistema francés, el más habitual en hipotecas de consumo, mantiene la cuota constante: para este mismo ejemplo, 385,78 € al mes. Al empezar amortizando menos capital que en el alemán (86,61 € en la primera cuota, frente a 199,44 €), el saldo baja más despacio y el préstamo genera 6.466,74 € más de intereses en 15 años; a cambio, la cuota inicial alemana es un 29 % más alta. El sistema americano funciona al contrario: solo se pagan intereses y el capital se devuelve de una vez al final (pago bullet), con la cuota más baja de los tres y el riesgo concentrado en el último vencimiento. La comparativa completa, con otro importe y plazo, en diferencias entre el sistema de amortización alemán y francés.
Cuándo conviene el sistema alemán y cómo se aplica en un préstamo de capital privado
El sistema alemán conviene a quien tiene ingresos sólidos ya desde el primer mes, o quiere reducir cuanto antes su nivel de endeudamiento y no le preocupa asumir la cuota más exigente al principio. Es habitual en financiación de empresas y en préstamos de plazo corto o medio, donde la reducción rápida del capital pendiente mejora la posición frente a futuras operaciones. Si su capacidad de pago es más ajustada al inicio, o prefiere previsibilidad total en la cuota, el sistema francés suele encajar mejor. Sea cual sea el sistema, conviene simular también el coste de una cancelación anticipada antes de firmar, por si su situación cambia durante el plazo.
En los préstamos que gestionamos a través de nuestros fondos de deuda, family offices e inversores institucionales, lo habitual es la amortización francesa, con cuota constante durante todo el plazo, o un esquema con carencia o vencimiento final en operaciones mercantiles. El sistema alemán no es el estándar en nuestras operaciones de capital privado para particulares, aunque, según el perfil y la finalidad de la operación, puede valorarse una estructura de capital decreciente similar en financiación empresarial. Lo relevante, en cualquier caso, es simular ambos escenarios con el importe, el TIN y el plazo reales de su operación antes de decidir.
Preguntas frecuentes sobre el sistema de amortización alemán
Lo que conviene saber
¿Por qué casi no se ofrecen hipotecas con sistema de amortización alemán?
Las hipotecas con sistema alemán casi no se ofrecen porque su primera cuota es mucho más alta que la francesa, y muchos solicitantes no superarían el análisis de solvencia con ella. Para la entidad, además, recuperar antes el capital reduce los intereses que cobra. El sistema francés, con cuota constante, es más fácil de presupuestar y de comercializar. Por eso la amortización alemana queda sobre todo para préstamos a empresas o para clientes con ingresos altos al inicio.
¿Cuánto baja cada mes la cuota de un préstamo con amortización alemana?
La cuota de un préstamo con amortización alemana baja cada mes una cantidad fija: la amortización mensual multiplicada por el tipo de interés mensual. En un préstamo de 120.000 € a 10 años con un TIN del 10 %, se amortizan 1.000 € al mes; la primera cuota es de 2.000 € y cada mes baja unos 8 €, hasta una última cuota de unos 1.008 €. Cuanto mayor es el tipo de interés, más rápido desciende la cuota.
¿Puede una empresa pactar el sistema alemán en un préstamo para su actividad?
Una empresa puede pactar el sistema alemán con su acreedor, porque en la financiación empresarial rige la autonomía de la voluntad del artículo 1255 del Código Civil. Encaja cuando la actividad genera más caja al principio o cuando el activo financiado pierde valor con rapidez, como la maquinaria. Lo pactado debe figurar en el contrato con su cuadro de amortización. Es una negociación: no todos los financiadores lo ofrecen como estructura estándar.
¿Exige el sistema alemán más ingresos para que aprueben el préstamo?
Con el sistema alemán suelen exigirse más ingresos, porque la solvencia se mide con la primera cuota, que es la más alta. Con 120.000 € a 10 años y un TIN del 10 %, la primera cuota alemana es de 2.000 € y la francesa, de unos 1.586 €. Si la cuota no debe superar el 40 % de los ingresos, el alemán pide unos 5.000 € mensuales y el francés, unos 3.965 €. La diferencia se reduce con los años.
¿Cómo funciona el sistema de amortización alemán si el préstamo es a tipo variable?
Con tipo variable, el sistema alemán mantiene constante la amortización de capital y solo recalcula la parte de intereses en cada revisión. Si el tipo sube, la cuota aumenta de golpe, pero sigue bajando periodo a periodo hasta la siguiente revisión. La ventaja es que la evolución del saldo pendiente se conoce desde el primer día, porque el capital se devuelve siempre al mismo ritmo, haga lo que haga el euríbor.
Cómo lo hacemos en Capital Privado MB
¿Qué ventaja tiene su cuota fija frente a una cuota alemana que empieza más alta?
Nuestra cuota fija, calculada con el sistema francés, empieza más baja que una alemana y no cambia durante toda la vida del préstamo. Eso facilita encajarla en sus ingresos, con una cuota de hasta el 40 % de lo que percibe, y planificar con certeza hasta 20 años si es particular. El coste es pagar algo más de intereses en total, una diferencia que puede reducir con amortizaciones anticipadas, cuya comisión parte desde el 0 %.
¿Pueden pactar una cuota decreciente como la del sistema alemán en su préstamo?
La cuota decreciente no es nuestra estructura habitual: trabajamos con cuota fija de sistema francés, que puede ir precedida de una carencia de capital, y, en operaciones mercantiles, sobre todo desde 1 millón de euros, con devolución al vencimiento. Si busca el efecto del sistema alemán, la vía es amortizar capital por su cuenta cuando pueda, con una comisión de cancelación anticipada desde el 0 %. Así reduce intereses sin asumir una primera cuota más alta que condicione el estudio de su solvencia.
¿Qué importe máximo pueden prestar sobre una vivienda tasada en 500.000 €?
Sobre una vivienda tasada en 500.000 € podemos conceder hasta 200.000 € si el titular es un particular, el 40 % de la tasación con los gastos incluidos. Si la vivienda pertenece a una empresa, como una sociedad patrimonial, el máximo sube al 50 %, es decir, 250.000 €. Las cargas que tenga se cancelan en la firma y cuentan dentro de esa cifra. Son las condiciones de nuestras hipotecas de capital privado.
¿Puedo amortizar capital por mi cuenta para acercarme al ahorro de intereses del sistema alemán?
Puede amortizar capital anticipadamente cuando quiera, con una comisión desde el 0 %, y así acercarse al ahorro del sistema alemán. Al devolver capital antes, deja de pagar intereses sobre esa parte durante el resto del plazo. Si mantiene la cuota y reduce el plazo, ahorra más intereses; si reduce la cuota, gana margen mensual. El efecto es mayor cuanto antes amortice, porque al principio los intereses pesan más en cada cuota.
¿Cuánto tardan en preaprobar un préstamo a un particular con garantía de su vivienda?
Preaprobamos un préstamo a un particular con garantía de su vivienda en 24-48 horas, y le respondemos en menos de 24 horas desde la solicitud. Para la preaprobación necesitamos la nota simple del inmueble, su DNI y la justificación de ingresos. Después vienen la tasación, la FEIN y los 10 días de reflexión de la Ley 5/2019, por lo que la firma llega en torno a 15 días. Así funciona nuestro capital privado para particulares.
Conceptos que conviene conocer
¿Cómo se calcula el total de intereses de un préstamo alemán sin hacer el cuadro?
El total de intereses de un préstamo alemán se calcula con una fórmula directa: capital por tipo del periodo por el número de periodos más uno, dividido entre dos. Funciona porque los intereses se pagan sobre un saldo que baja de forma lineal. Con 120.000 € a 10 años y un TIN del 10 %, la operación es 120.000 × 0,10/12 × 121/2, unos 60.500 €, frente a unos 70.300 € con el sistema francés.
¿Qué es la progresión aritmética decreciente de las cuotas en el sistema alemán?
Las cuotas del sistema alemán forman una progresión aritmética decreciente: cada una es igual a la anterior menos una cantidad fija, llamada razón. Esa razón es la amortización constante multiplicada por el tipo del periodo, (C/n) × i, porque el saldo baja siempre lo mismo y, con él, los intereses. Conocidas la primera cuota y la razón, se obtiene cualquier otra sin el cuadro completo: cuota k = primera cuota − (k − 1) × razón.
¿Cómo se calcula la TAE de un préstamo con cuotas decrecientes?
La TAE de un préstamo con cuotas decrecientes se calcula igual que en cualquier otro: es el tipo que iguala lo que recibe neto, descontadas comisiones y gastos a su cargo, con el valor actual de todas las cuotas. Como los flujos no son constantes, se resuelve por iteración, como una TIR mensual que después se anualiza. Sin comisiones, la TAE solo depende del TIN y de la frecuencia: con un TIN del 10 % y pagos mensuales, sale un 10,47 %.
¿En qué se parece el sistema alemán a la amortización lineal que se usa en contabilidad?
El sistema alemán y la amortización lineal contable se parecen en que ambos reparten una cantidad constante por periodo: el primero devuelve la misma parte de capital en cada cuota, y la segunda imputa el mismo gasto cada año durante la vida útil de un activo. La diferencia es de naturaleza: el sistema alemán es un pago real de deuda, al que se suman intereses decrecientes; la amortización lineal es un gasto contable sin salida de caja.
¿Qué es el sistema alemán clásico con intereses pagados por anticipado?
El sistema alemán clásico es un método de amortización con cuotas constantes en el que los intereses se pagan al inicio de cada periodo, no al final. Al formalizar el préstamo se abonan ya los intereses del primer periodo, y la cuota se calcula con el tipo de interés anticipado. Por eso su coste efectivo es mayor que el tipo nominal anunciado. Hoy apenas se usa; cuando se habla de sistema alemán suele referirse a la amortización constante con cuota decreciente.
Cómo le ayudamos en Capital Privado MB
Elegir bien el sistema de amortización tiene un efecto directo sobre cuánto paga en total y sobre si la cuota inicial es asumible para usted o para su empresa. En Capital Privado MB estudiamos su operación y simulamos distintos calendarios de pago antes de estructurar la financiación, a través de nuestros fondos de deuda, family offices e inversores institucionales, con la garantía de un inmueble. Si busca financiación con esa garantía, conozca cómo funcionan nuestros préstamos de capital privado con garantía hipotecaria o, si su necesidad es empresarial, nuestra financiación privada para empresas. Para el resto de préstamos de capital privado, visite nuestra página principal.