Diferencias entre el sistema de amortización alemán y francés

En una hipoteca a 30 años suele convenir el sistema francés, porque su cuota constante es más baja al principio y resulta asumible durante todo el plazo. El sistema alemán amortiza la misma cantidad de capital cada mes y genera menos intereses en total, pero su cuota inicial es bastante más alta, algo difícil de sostener con plazos largos. El alemán solo compensa si sus ingresos actuales soportan esa primera cuota con holgura. En nuestras operaciones con particulares, el plazo máximo es de 20 años.

Si espera ingresos crecientes, el sistema francés le conviene más que el alemán: la cuota es constante y su peso sobre sus ingresos irá bajando con el tiempo. El alemán hace justo lo contrario, porque concentra el esfuerzo al principio, cuando sus ingresos son menores. Existe además un sistema de cuotas crecientes que acompasa la cuota a la evolución de los ingresos, aunque genera más intereses. También puede amortizar anticipadamente cuando sus ingresos aumenten.

Cambiar del sistema francés al alemán en un préstamo ya firmado solo es posible si el acreedor lo acepta, porque el sistema de amortización forma parte del contrato. Exige una novación modificativa, normalmente en escritura ante notario y, si el préstamo es hipotecario, inscrita en el Registro de la Propiedad. Una alternativa sin novación es hacer amortizaciones anticipadas parciales que reduzcan el capital con más rapidez, con un efecto parecido. Revise antes la compensación por amortización anticipada pactada.

Si piensa cancelar el préstamo en pocos años, el sistema alemán le deja menos capital pendiente en ese momento, porque amortiza más al principio, y habrá pagado menos intereses hasta entonces. A cambio, sus cuotas iniciales son más altas. Con el francés, las primeras cuotas son sobre todo intereses y la deuda baja poco en los primeros años. Revise también la compensación por cancelación anticipada: en nuestros préstamos parte desde el 0 %.

Ambos sistemas generan el mismo interés en la primera cuota, pero con el alemán el gasto financiero desciende con más rapidez, porque el capital pendiente baja de forma lineal; con el francés baja más despacio y el total de intereses es mayor, con más gasto deducible en los primeros años. En los dos casos los intereses son deducibles en el Impuesto sobre Sociedades, con el límite del 30 % del beneficio operativo para los gastos financieros netos, que son deducibles en todo caso hasta 1 millón de euros (art. 16 LIS).

No exigimos pagar capital desde el primer mes en operaciones de empresa a partir de 1 millón de euros. En ellas estructuramos préstamos de 24 a 36 meses (48 como máximo) en los que solo se pagan intereses, con periodicidad mensual o trimestral, y el capital se devuelve al vencimiento (bullet) o tras un periodo de carencia. Es el formato habitual en adquisiciones de activos y en operaciones con una salida prevista, como una venta o una refinanciación, dentro de nuestra financiación privada para empresas.

Podemos alargar el plazo hasta 20 años en particulares y hasta 10 años (15 por debajo de 500.000 €) en empresas con operaciones de menos de 1 millón de euros, lo que reduce la cuota mensual. Cuando sus ingresos crezcan, puede amortizar anticipadamente para recortar plazo e intereses. Así ajusta el esfuerzo a su capacidad real en cada momento, con una cuota que, en particulares, no debe superar el 40 % de sus ingresos demostrables, como explicamos en capital privado para particulares.

Por 100.000 € a 10 años con un TIN del 10 %, la cuota mensual con el sistema francés es de unos 1.322 € durante 120 meses, con unos 58.581 € de intereses en total. Con el sistema alemán, la primera cuota sería de 1.667 € y la última de unos 840 €, con unos 50.417 € de intereses. La TAE es superior al TIN, porque refleja la periodicidad mensual y los costes de la operación, entre ellos la comisión de apertura.

Sí, en un préstamo a un particular puede pactarse una carencia inicial de capital: durante ese periodo usted paga solo intereses y, al terminar, empieza la cuota fija mensual por el sistema francés, con un plazo de hasta 20 años. Es también la base del anticipo de venta inmobiliario, que mantiene la carencia mientras llega el comprador. Lo que no se ofrece a particulares es el pago de todo el capital al vencimiento (bullet), reservado a operaciones mercantiles. La carencia y su duración constan en la FEIN.

Ofrecemos hasta 10 años (15 por debajo de 500.000 €) a una empresa que pide menos de 1 millón de euros. El préstamo se amortiza con cuotas periódicas en ese plazo, lo que permite ajustar la cuota a la caja que genera el negocio. El importe parte de 15.000 € y llega hasta el 50 % de la tasación del inmueble aportado, gastos incluidos. Le respondemos en menos de 24 horas y la firma de una operación mercantil se cierra en 7-10 días.

El sistema de cuotas crecientes en progresión geométrica es aquel en que cada cuota aumenta respecto a la anterior en un porcentaje fijo, por ejemplo un 2 % al año, de modo que las primeras cuotas son más bajas que en el sistema francés y las últimas más altas. Se pensó para prestatarios con ingresos crecientes. Su inconveniente es que el capital se amortiza más despacio y se pagan más intereses; si la primera cuota no cubre los intereses, la deuda incluso aumenta al principio (amortización negativa).

El LTV es el capital pendiente dividido entre el valor de tasación del inmueble, y el sistema de amortización determina a qué ritmo baja. Con el sistema alemán el capital desciende de forma lineal y el LTV cae con rapidez; con el francés baja despacio los primeros años y se acelera al final. En un préstamo bullet el LTV no se reduce hasta el vencimiento, por lo que depende de que el inmueble conserve su valor. Nuestras operaciones parten de un máximo del 40 % o del 50 % de la tasación.

La vida media es el plazo medio en que se devuelve el capital, ponderando cada amortización por su importe. En un préstamo a 10 años al 10 %, el sistema alemán, que devuelve capital por igual cada mes, tiene una vida media de unos cinco años; el francés, que amortiza poco al principio, la alarga hasta casi seis; y el bullet la iguala al plazo completo. Cuanto mayor es la vida media, más intereses genera el préstamo y más dura el riesgo para el financiador.

Un préstamo balloon combina cuotas periódicas que amortizan solo una parte del capital con un pago final elevado que liquida el resto. En el bullet no se amortiza capital durante la vida del préstamo: se pagan solo intereses y todo el capital se devuelve de una vez al vencimiento. El balloon reduce la cuota sin renunciar a amortizar; el bullet concentra todo el riesgo en el pago final, por lo que exige una salida clara, como una venta o una refinanciación.

La Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN), obligatoria por la Ley 5/2019 en préstamos a consumidores, indica la frecuencia y el número de pagos, el importe de cada cuota y, cuando procede, una tabla de amortización ilustrativa con el desglose de capital e intereses. También recoge la TAE y el importe total adeudado. Se entrega al menos diez días naturales antes de la firma, junto con el resto de la documentación precontractual. En operaciones íntegramente B2B no se emite FEIN.