Patrimonio empresarial: qué es y cómo se estructura

El patrimonio empresarial es el conjunto de bienes, derechos y obligaciones de la empresa; el personal es el del empresario como persona. En una sociedad mercantil están separados: la sociedad responde de sus deudas con su patrimonio y los socios solo arriesgan lo aportado. En el autónomo no hay separación jurídica, porque responde con todos sus bienes presentes y futuros según el artículo 1911 del Código Civil, con la excepción limitada del emprendedor de responsabilidad limitada sobre su vivienda habitual.

Cuando se vende una empresa, su valor no se calcula solo con el patrimonio contable, sino combinando varios métodos. El patrimonial ajusta el balance a valores de mercado: tasación de los inmuebles, deterioros de clientes y existencias, pasivos ocultos. El de descuento de flujos estima la caja futura descontada al coste de capital. El de múltiplos compara con operaciones similares, normalmente sobre el EBITDA. El precio final suele apoyarse en los flujos o en los múltiplos, con el valor patrimonial como suelo.

Los bienes en leasing sí forman parte del patrimonio empresarial a efectos contables: el Plan General Contable los registra como activo, con su deuda en el pasivo, porque la empresa asume sus riesgos y beneficios, aunque jurídicamente pertenecen a la entidad de leasing hasta que se ejerce la opción de compra. Los bienes en renting, en cambio, no son de la empresa ni figuran en su activo, y su cuota es un gasto. Ninguno de los dos puede hipotecarse en garantía de un préstamo.

Una empresa familiar se transmite a la siguiente generación mediante la donación o la herencia de las participaciones, y en ambos casos puede aplicarse una reducción del 95 % en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones si se cumplen los requisitos del artículo 20 de la Ley 29/1987. Entre ellos, que la empresa esté exenta en el Impuesto sobre el Patrimonio, que la reciban descendientes o el cónyuge y que se mantenga diez años. Conviene ordenarla con un protocolo familiar y una planificación previa.

Una empresa con mucho patrimonio puede tener problemas de liquidez si sus activos son inmuebles, maquinaria o participaciones que no se convierten en dinero a corto plazo. Ocurre cuando el activo no corriente pesa mucho y el fondo de maniobra es escaso o negativo: la empresa es solvente, pero no llega a pagar sus vencimientos. La salida es transformar parte de ese patrimonio en liquidez, vendiéndolo o, sin desprenderse de él, con financiación a largo plazo garantizada por esos mismos activos.

Aceptamos como garantía naves, locales, oficinas, solares y viviendas que formen parte del patrimonio de la empresa, y también inmuebles de los socios o de terceros que firmen como hipotecantes no deudores. Sobre la tasación del activo estructuramos los préstamos para locales comerciales y naves industriales a través de nuestros fondos de deuda, family offices e inversores institucionales, con hasta el 50 % del valor en empresas, gastos incluidos. Varios inmuebles pueden sumarse en una misma operación para alcanzar el importe.

Un inmueble afecto a la actividad sirve como garantía aunque la empresa siga operando en él. La hipoteca no cambia el uso: la empresa conserva la propiedad y la posesión, y el inmueble solo queda gravado en el Registro de la Propiedad hasta que se devuelve el préstamo. La sociedad de tasación lo valora como activo en uso, y el importe se fija sobre esa tasación. Es una vía habitual para obtener liquidez sin trasladar la actividad ni interrumpir el negocio.

Las rentas que generan los inmuebles de la empresa cuentan como ingresos para fijar la cuota, siempre que estén documentadas con contratos de arrendamiento y su cobro se refleje en las cuentas. Un inmueble alquilado aporta además una garantía con flujo propio, lo que refuerza la operación. Con esa información ajustamos el plazo, de hasta 10 años (15 por debajo de 500.000 €) en operaciones por debajo de 1.000.000 €, para que las rentas y el resto de la actividad cubran la cuota con margen.

La empresa sigue siendo propietaria del inmueble durante toda la vida del préstamo, porque la hipoteca es un derecho real de garantía y no una transmisión. La escritura se inscribe en el Registro de la Propiedad, de modo que el inmueble no puede venderse libre de cargas sin cancelar antes la deuda. Cuando la empresa termina de pagar, o cancela antes con un coste desde el 0 %, se otorga la carta de pago y se cancela la inscripción de la hipoteca de capital privado.

Podemos financiar la transmisión de una empresa familiar con la garantía de sus inmuebles o de los de la familia. Es útil para obtener liquidez con la que pagar el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, compensar a los hermanos que no continúan en el negocio o reordenar la deuda tras el relevo. Estructuramos la operación a medida: hasta la mitad de la tasación si la firma la empresa y hasta el 40 % si la firma un particular.

El fondo de comercio es el exceso del precio pagado al adquirir un negocio sobre el valor razonable de sus activos netos identificables, y representa clientela, reputación, equipo o sinergias. Solo aparece en el balance cuando se compra: el generado internamente no se contabiliza. Según el Plan General Contable se amortiza en su vida útil, que se presume de diez años, y se somete a pruebas de deterioro. No sirve como garantía, porque no puede inscribirse ni ejecutarse separado del negocio.

Un patrimonio separado es un conjunto de bienes afecto a un fin que responde solo de sus propias deudas y queda aislado del patrimonio general de su titular o de sus partícipes. La ley española lo reconoce en casos concretos: la herencia aceptada a beneficio de inventario, los fondos de inversión, los fondos de capital riesgo y los fondos de titulización, que carecen de personalidad jurídica. Fuera de esos supuestos rige la responsabilidad patrimonial universal del artículo 1911 del Código Civil.

Un activo afecto es el que se utiliza de forma necesaria en la actividad económica de la empresa o del empresario y así consta en su contabilidad o en sus libros registro. Su amortización es gasto deducible y su peso decide si la empresa familiar disfruta de la exención del Impuesto sobre el Patrimonio, que a su vez abre la reducción en Sucesiones. En el IRPF, alquilar inmuebles solo es actividad económica si se cuenta con al menos una persona empleada a jornada completa.

El derecho de superficie es el derecho real de construir o mantener una edificación en suelo ajeno, siendo dueño de lo edificado durante un plazo que la Ley del Suelo limita a 99 años; al terminar, lo construido revierte al dueño del suelo. Puede hipotecarse, porque lo permite el artículo 107 de la Ley Hipotecaria, pero la hipoteca se extingue cuando acaba el derecho. Por eso su valor como garantía depende sobre todo del plazo que le quede.

La amortización contable es el reparto del coste de un activo, como un edificio o una máquina, a lo largo de su vida útil, registrando cada año una parte como gasto. Reduce el valor neto del activo en el balance, aunque no supone salida de caja, y el suelo no se amortiza. Por eso un inmueble comprado hace décadas puede figurar casi amortizado en libros mientras su valor de mercado es muy superior. Para financiarse, lo que cuenta es la tasación, no el valor contable.