En nuestro último post analizábamos qué es el capital financiero, y hoy vamos a ver otro concepto: el capital inmobiliario. El capital inmobiliario engloba todos los bienes inmuebles, sean de la naturaleza que sean, que se encuentran bajo la propiedad de una persona física o jurídica (particular o empresa), es decir, sobre los que se tiene titularidad. También se considera capital inmobiliario a todos aquellos inmuebles sobre los que se tiene derecho de uso o control.
En este artículo te contaremos lo que es el capital inmobiliario, los diferentes tipos de capital inmobiliario que existen y todos los detalles sobre el mismo y sus rendimientos.
Guía de Contenidos
Tipos de capital inmobiliario
El capital inmobiliario no sólo se refiere a los inmuebles que se tienen en propiedad, sino que también pueden ser los inmuebles sobre los que se disfruta de cierto control o derecho. Por tanto, el capital inmobiliario se divide en los siguientes tipos:
- Bienes inmuebles en propiedad
- Bienes inmuebles sobre los que tenemos un derecho real
- Bienes inmuebles sobre los que se posee una facultad de uso
Diferencias entre el capital inmobiliario y mobiliario
Amplía información: ¿Qué es el capital mobiliario?
A menudo estos dos términos suelen generar confusión entre las personas. El capital mobiliario es aquel que está compuesto de bienes muebles, es decir, bienes que pueden transportarse y que no tienen la consideración de inmueble como tal. Por ejemplo serían bienes muebles un vehículo, un ordenador o el mobiliario de la casa o la oficina.
En cambio, cuando hablamos de capital inmobiliario hacemos referencia a los bienes inmuebles que son propiedad de un individuo y que no pueden ser trasladados de lugar. Además, los bienes inmuebles deben estar registrados en el Registro de la Propiedad y los bienes muebles no.
Tipos de propiedades que forman parte del capital inmobiliario
Dentro del capital inmobiliario encontramos diferentes tipos de activos, dependiendo de si se usan para fines residenciales o comerciales. Vamos a ver las diferencias entre los dos tipos.
Activos residenciales
La propiedad residencial es un inmueble para poder vivir. En este grupo se incluyen las casas unifamiliares, adosadas, vacacionales y condominios. Se consideran una inversión siempre y cuando no estén ocupadas por el propietario y se tengan para la obtención de beneficios financieros.
Activos comerciales
En este grupo de activos se incluyen todas las propiedades que generan ingresos, como pueden ser comercios, oficinas, instalaciones de almacenamiento, hoteles, terrenos, centros de fabricación o de almacenamiento y distribución.
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Los rendimientos del capital inmobiliario
Los inmuebles pueden alquilarse y por tanto se pueden obtener beneficios de los mismos, lo que significa que los rendimientos que genere el capital inmobiliario también son fiscalizables.
Según el artículo 22.1 de la Ley 35/2006 del Impuesto de la Renta sobre las Personas Físicas, dichos rendimientos presentan la siguiente definición:
“Tienen la consideración de rendimientos íntegros de capital inmobiliario los que deriven del arrendamiento o de la constitución o cesión de derechos o facultades de uso o disfrute sobre bienes inmuebles rústicos y urbanos o de derechos reales que recaigan sobre ellos, cuya titularidad corresponda al contribuyente y no se hallen afectos a actividades económicas realizadas por el mismo”.
Ley 35/2006 del IRPF
Denominamos rendimientos del capital inmobiliario al conjunto de ingresos generados por parte de nuestros activos inmobiliarios, ya sea por arrendamiento u otras explotaciones de carácter comercial.
Aunque a priori puede parecer una tarea simple, hay que hacer un seguimiento periódico y exhaustivo de los ingresos y los gastos, para poder presentarlos a las autoridades tributarias. En otras palabras, hay que contemplar también los gastos derivados de nuestras viviendas.
Todos los rendimientos del capital inmobiliario están regulados en los artículos 22, 23 y 24 del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas. Este rendimiento solo lo obtendrán los propietarios o titulares de un derecho de uso y disfrute por el arrendamiento de inmuebles de tipo rústico y urbano, y la constitución o cesión de derechos de uso o disfrute sobre los mismos.
El gravamen se puede calcular de forma sencilla, restando los gastos deducibles y las reducciones del rendimiento íntegro.
Ingresos procedentes del capital inmobiliario
Según el artículo 22.2 de la ley 35/2006 “Se computará como rendimiento íntegro el importe que por todos los conceptos deba satisfacer el adquirente, cesionario, arrendatario o subarrendatario, incluido, en su caso, el correspondiente a todos aquellos bienes cedidos con el inmueble y excluido el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) o, en su caso, el Impuesto General Indirecto Canario (IGIC)”.
Gastos generados por el capital inmobiliario
Para que el capital inmobiliario genere ingresos hay que invertir un mínimo en él, lo que significa que hay que tener en cuenta los gastos deducibles para calcular el rendimiento neto.
Normalmente podremos deducir los gastos que sean necesarios para obtener dichos ingresos, siempre que estén justificados debidamente. Estos gastos suelen ser:
- Intereses de capitales ajenos invertidos en la adquisición o mejora de la propiedad. Este importe no puede exceder la cantidad de los rendimientos íntegros.
- Gastos por reparación o conservación de la propiedad. Quedan excluidos los gastos que se destinen a la ampliación o mejora del bien. Igual que en el punto anterior, el importe no puede exceder la cuantía de los rendimientos íntegros. Dicho exceso se podrá deducir durante los cuatro años siguientes.
- Tributos y recargos no estatales y tasas y recargos estatales.
- Cantidades devengadas por terceros en contraprestación indirecta o directa, o como consecuencia de servicios personales.
- Cantidades destinadas a servicios o suministros.
- Cantidades destinadas a amortizar bienes y derechos.
- Saldos de dudoso cobro, siempre que quede justificada la circunstancia.
Reducciones a los rendimientos del capital inmobiliario
Las reducciones que se aplican sobre los rendimientos de capital inmobiliario se practican sobre el rendimiento neto:
- 60% de reducción sobre el supuesto de arrendamiento de bienes inmuebles destinados a la vivienda.
- 30% de reducción sobre los rendimientos netos con un período de generación superior a 2 años y sobre los obtenidos de forma notoriamente irregular en el tiempo. Esta reducción no puede superar los 300.000€ anuales.